Acheter un appartement dans un immeuble collectif au Sénégal implique de devoir verser des cotisations périodiques (mensuel, trimestriel, semestriel, …), pour faire face aux dépenses de l’immeuble: ce sont les charges de copropriétés. Ces dépenses peuvent être classées en deux catégories : les charges d’entretien et d’administration des parties communes d’une part, et les charges spéciales d’autre part.

Charges de copropriété : c’est quoi ?

Le paiement des charges de copropriété est obligatoire pour tout propriétaire d’un lot dans une résidence, ou disons dans une copropriété. Un lot, c’est un appartement (ou une maison lorsqu’il s’agit d’une résidence composée uniquement de villas, l’exemple typique des nombreuses résidences situées dans les communes de Saly Portudal, de Diamniadio ou encore dans plusieurs zones résidentielles de Dakar). Un lot peut aussi s’agir d’une place de stationnement, d’une cave, … en fonction du morcellement prévu dans l’état descriptif de division figurant dans le règlement de copropriété.

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Toute copropriété doit donc supporter certaines dépenses. Citons entre autres, les factures d’électricité qui alimente la lumière de la cage d’escaliers, les frais de ménage, ou encore les frais de maintenance périodique des ascenseurs. La copropriété peut également devoir à régler des frais de gardiennage, des primes d’assurance de l’immeuble, les honoraires du syndic, et quelques fois l’eau qui permet d’arroser les plantes. Ces dépenses sont réparties entre tous les copropriétaires.

Par ailleurs, la répartition tient compte de la nature de la dépense, afin de déterminer la quôte-part qui est due par chaque copropriétaire. Là encore, c’est le règlement de copropriété qui précise le mode de calcul, en fonction des notions de charges générales, et de charges spéciales.

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Les charges spéciales en copropriété, qu’est-ce que c’est?

Les charges spéciales sont liés aux services collectifs et éléments d’équipement communs qui existent dans la copropriété. La loi n° 88-04 du 16 juin 1988 sur la copropriété des immeubles bâtis apporte un éclaircissement sur ce point. Dans son article 10, elle stipule que « les copropriétaires sont tous tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. » Comme éléments d’équipements collectifs nous pouvons citer le groupe électrogène, les équipements de production d’air conditionnée ou plus couramment les ascenseurs.

C’est le règlement de copropriété qui précise les équipements qui seront considérés comme équipement collectif ou non. Et c’est là où le critère d’utilité entre en jeu.

En effet, lorsqu’il y a des appartements au rez-de-chaussée d’un immeuble, il peut paraître insensé de faire subir les dépenses d’entretien des ascenseurs aux copropriétaires de ces lots. Également, le degré d’utilité pour la personne qui habite au 1^er étage ne sera pas le même que les occupants du 6^ème étage. Le critère d’utilité s’appréciera donc en fonction de ces paramètres.

Malheureusement, cela est souvent source de nombreux litiges dans les copropriétés sénégalaises. La clarté qu’apporte le règlement de copropriété dans la qualification est donc essentielle.

Comprendre la mise en œuvre du critère d’utilité

Rappelons-le, pour bien définir la nature « spéciale » des charges, il est donc fait appel à la notion de critère d’utilité. Cependant, celui-ci s’apprécie de manière objective. En effet, il ne sera pas pris en compte l’utilisation réelle ou non à l’égard d’un résident. L’utilité sera déterminée même si le copropriétaire a décidé de renoncer à l’utilisation de l’équipement en question. Cela ne l’exonérera donc nullement de devoir participer aux charges générées par l’équipement en question. Par défaut, il sera par exemple impossible pour un copropriétaire de se dé-solidariser de l’entretien des équipements de la climatisation sous prétexte qu’il ne s’en servira jamais.

Afin que les comptes soient justes vis à vis de tous les copropriétaires, une clé de répartition spéciale est créée dans ce cas, afin de déterminer les quotes-parts revenant à chacun.

L’utilité varie également en fonction d’autres critères que l’utilisation potentielle ou non d’un équipement. Le critère d‘utilité pour l’ascenseur est aussi fonction du nombre de pièces principales des lots desservis et d’un coefficient d’étage prenant en compte la diminution de la fatigue par les copropriétaires et le gain de temps que leur procure l’ascenseur. Logiquement, on ne peut donc imputer une grille de charges d’ascenseur identique pour tous les lots d’un immeuble. Le syndic qui est chargé de l’administration de l’immeuble doit s’assurer du bon respect de ces paramètres sensés figurer dans le règlement de copropriété.

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