Le processus de décision d’installation d’ascenseurs dans une copropriété au Sénégal:

L’installation d’ascenseur dans une copropriété au Sénégal nécessite des travaux qui, en raison de leur importance, donnent lieu au vote des copropriétaires. Conformément à loi N° 88-04 du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ce type de travaux, en raison du fait qu’ils affectent les parties communes, sont adoptés à la majorité de l’article 26, c’est à dire au 3/4 des voix de tous les copropriétaires.

Les règles de prise de décision en matière de copropriété au Sénégal

Le syndic doit convoquer tous les copropriétaires pour tenir l’assemblée générale. Il est à noter que lorsqu’il y a des lots en rez de chaussée, ceux-ci ne participent pas aux dépenses relatives à l’ascenseur car ce dernier ne leur est logiquement d’aucune utilité. Malgré tout, ils sont en droit de voter pour la réalisation du projet ou non, les travaux affectant les parties communes qui appartiennent à tous les copropriétaires.

Lors de la convocation, le syndic devra transmettre aux copropriétaires tous les documents : devis de l’installateur, de l’entreprise gestionnaire c’est à dire le contrat d’entretien,… ainsi que le projet de répartition futures des dépenses. Cela permettra aux copropriétaires d’avoir toutes les informations nécessaires pour prendre une décision en toute connaissance de cause.

Le syndic devra également déposer une autorisation d’installation d’ascenseur auprès des autorités. Celle-ci peut être refusée si le bâtiment présente des contraintes techniques qui rendent ces travaux inopportuns.

Le cas où une minorité de copropriétaires souhaitent financer les travaux d’installation d’ascenseur?

Il peut être possible qu’une poignée de copropriétaires décident à eux seuls de financer l’installation des ascenseurs.  Dans la pratique, ce cas se présente le plus souvent lorsque les copropriétaires du 1er étage par exemple, n’ayant pas de réels intérêts pour ces travaux d’amélioration, décident de tourner le dos à l’assemblée. Ainsi, les plus intéressés solliciteront auprès de l’assemblée des copropriétaires, l’autorisation de réaliser les travaux à leur frais. Bien évidemment, les autres n’auront pas le droit d’utiliser l’ascenseur, à moins de verser leur quôte-part actualisée à la date de leur demande.

Comment sont réparties les charges d’entretien et de travaux des ascenseurs  au Sénégal?

La répartition des charges d’entretien et de travaux des ascenseurs est déterminée en fonction de la notion d’utilité. Cette notion d’utilité est définie en fonction de plusieurs points : la surface du lot, son emplacement et son niveau. Comme énoncé précédemment, les copropriétaires du rez de chaussée s’il y en a, ne participeront ni aux travaux ni aux frais d’entretien futurs. Certains immeubles optent pour des ascenseurs qui desserviront un étage sur deux en raison de l’aspect économique que cela représente. Dans ce cas, les lots indirectement desservis participent tout de même à cette charge, même si celle-ci pourra être minorée.

Charges de copropriété au Sénégal et critère d’utilité

Bien que tous les copropriétaires décident ensemble de l’installation ou non des ascenseurs par le fait que les parties communes soient affectées, en cas de pluralité d’ascenseurs, chacun devra participer aux frais de celui de son bâtiment uniquement. Exemple: dans une résidence avec 2 bâtiments (A et B), lorsque l’ascenseur du bâtiment A est en panne, les frais de réparation ne seront répartis qu’entre les copropriétaires de ce même bâtiment. Logique.

Pour être juste vis à vis de tous les copropriétaires, le règlement de copropriété doit prévoir une clé de répartition spéciale, qui servira de tremplin pour calculer les futurs appels de fonds (cotisations). D’où l’intérêt pour le syndic de travailler avec des logiciels performants développés spécialement pour la gestion de copropriété. Dans le cas contraire, ceci peut être source de nombreuses erreurs dans le calcul des charges individuelles.