Vivre en copropriété, signifie vivre en communauté. Ce mode de vie, implique donc un partage des dépenses liées au fonctionnement et à la sécurité de l’immeuble : entretien ménagers, frais de gardiennage, maintenance des ascenseurs, … Comment calculer les charges de copropriété? Qui doit payer les frais de copropriété? Que risque le mauvais payeur?

Le calcul des charges de copropriété au Sénégal

Le règlement de copropriété, dans sa partie qui présente la division des millièmes ou tantièmes de copropriété, présente le mode de répartition des charges. Il s’agit en d’autres termes de la quote-part des parties communes qui est associée à chaque lot (appartement ou maison). Par exemple, il y sera mentionné que le lot numéro XXX, dispose des 100/1000 des parties communes. C’est également ce fractionnement qui servira de base pour calculer la cotisation des copropriétaires sur les dépenses d’entretien et de maintenance des équipements collectifs. De là, le règlement établit également la base de répartition des charges de copropriété, celles afférentes à la gestion de l’édifice.

Dans la plupart des copropriétés au Sénégal, cette base de répartition n’est pas toujours appliquée. En effet, les copropriétaires préfèrent souvent appliquer un forfait unique. Exemple: chacun cotise 50000 FCFA par mois, peu importe la surface de son appartement. Rappelons tout de même que cela peut constituer un problème de régularité. Tout copropriétaire pourrait évoquer le non-respect d’une disposition du règlement de copropriété. L’alternative donc dans ce cas précis, pourrait être de modifier le règlement afin de l’adapter à la volonté du syndicat des copropriétaires. Cela appelle une autre procédure très stricte conditionnée par les règles de prises de décisions en copropriété.

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Les règles de prise de décision en matière de copropriété au Sénégal

Le recouvrement des charges de copropriété au Sénégal

L’hypothèque

Les voies de recours pour contraindre au règlement forcé des charges sont multiples. Selon la loi du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic dispose de tous les pouvoirs pour agir en vue de constituer une hypothèque sur le lot du copropriétaire défaillant. En effet, l’article 19 de la même loi, énonce que « les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot ». L’alinéa 2 rajoutera que cette « hypothèque peut être inscrite après une mise en demeure restée infructueuse ». Les frais afférents à cette inscription d’hypothèque pourront être imputés au copropriétaire débiteur.

Avec cette démarche, le syndicat des copropriétaires dispose de l’assurance de récupérer sa créance. Cependant, le syndic a tout intérêt à procéder à cette inscription sans trop tarder. En effet, en matière d’hypothèque, c’est le principe du « premier arrivé premier servi » qui prime. Les difficultés du copropriétaire n’étant peut-être pas exclusivement limitées à la copropriété, d’autres créanciers pourraient être tentés également à démarcher l’organisme chargé de l’inscription des hypothèques.

En outre, certains événements peuvent constituer un blocage pour l’inscription : décès du copropriétaire débiteur par exemple, ou encore une ouverture de procédure collective à l’encontre de ce dernier. Le débiteur pourra demander une éventuelle levée de l’hypothèque lorsque sa dette aura été éteinte, ou s’il offre une autre garantie équivalente à sa dette (sur un autre bien par exemple).

Cependant, notons que l’hypothèque n’est pas une finalité en soi. Elle protège le créancier, en l’occurrence le syndicat de copropriétaires, dans le cas où le copropriétaire en défaut de paiement venait à tenter de vendre son appartement. Cette procédure confère donc aux copropriétaires l’assurance de pouvoir récupérer leurs dus. A noter que l’inscription est à renouveler au fur et à mesure que la dette augmente : pour couvrir les nouveaux appels de cotisation également non réglés.

La saisie immobilière

Pour aller plus loin, une procédure de saisie immobilière pourrait être enclenchée par le syndic, cette fois avec l’aval du syndicat des copropriétaires. Le syndic n’a en réalité pas de pouvoir dans ce sens. Les copropriétaires devront se réunir en assemblée générale pour tabler sur la décision à adopter. C’est à l’issue de l’approbation de la résolution portant sur l’ouverture d’une procédure de saisie immobilière, que le syndic pourra agir devant le tribunal.

Par ailleurs, notons qu’une procédure d’hypothèque ou de saisie immobilière engendre des frais de procédures qui ne sont pas à négliger. Bien que ces derniers soient mis à la charge du défaillant, le syndicat des copropriétaires devra avancer les fonds liés aux poursuites (frais d’huissier, frais d’avocat, …). Ce qui risque peut-être d’aggraver davantage la situation des finances de la résidence. Pour cette raison, il est vivement conseillé de privilégier une démarche à l’amiable, avec notamment la mise en place d’un échéancier. Ce mode d’apurement paraît souvent plus efficace et beaucoup moins onéreux.

Autres méthodes de recouvrement de charges

Il existe bien évidemment d’autres méthodes plus classiques et parfois aussi efficace que l’hypothèque et la saisie immobilière. Notons que le syndic peut intenter une action contentieuse contre le débiteur, en vue d’obtenir une saisie arrêt sur loyer. Lorsque l’appartement faisant l’objet de la dette est mise en location, le juge peut ordonner un blocage des loyers qui seront directement versés au syndic au profit du syndicat, jusqu’à extinction de la dette. Egalement, une saisie sur les biens du copropriétaire récalcitrant peut être ordonnée.

En tout état de cause, la dette sera toujours payée. En effet, en cas de vente, la loi oblige au notaire de la notifier au syndic, qui dispose d’un certain délai pour faire opposition à la vente. Attention, les textes énoncent tout de même que cette notification est à la diligence de l’acquéreur. Le principe: la dette suit le lot. Les sommes dues sont greffées sur l’appartement ou la maison en question, et non sur le propriétaire. Le nouvel acquéreur reprend donc par défaut la dette. A charge pour lui de poursuivre éventuellement son vendeur en vue d’un remboursement.

Pour aller plus loin et comprendre comment la répartition des tantièmes est calculée, lisez cet article sur les charges de copropriétés et le critère d’utilité en cliquant ci-après.

Charges de copropriété au Sénégal et critère d’utilité