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Regle de majorité

Les règles de prise de décision en matière de copropriété au Sénégal

Les règles de prise de décision en matière de copropriété au Sénégal sont définis en fonction de l’importance du type de décision à prendre. Ces dispositions sont prévues par les articles 24 à 26 de la loi du 16 juin 1988 qui régie le fonctionnement des copropriétés au Sénégal. Concrètement on distingue à cet effet, trois types de majorité: la majorité de l’article 24, la majorité de l’article 25 et celle de l’article 26. En effet, pour éviter tout blocage dans la gestion de la copropriété, le législateur a voulu assouplir les critères d’adoption de certaines décisions. Explications.

La majorité de l’article 24 au Sénégal:

L’article 24 prévoit que :

“les décisions sont prises à la majorité des voix des propriétaires présents ou représentés, s’il en est autrement ordonné par la loi”

L’idée de l’article 24 est de permettre à l’assemblée d’obtenir plus facilement des votes favorables sur certaines décisions à prendre. Le calcul se fait en fonction des millièmes de la manière suivante. Supposons une copropriété avec un total de 5000 millièmes. Le nombre de personnes présentes ou représentées formant par exemple un total de 3000 millièmes et constituant par là même le quorum, le vote de la résolution sera approuvée si la totalité des votes favorables est égale à 1501 millièmes minimum (et non 2501 millièmes). C’est en d’autres termes la règle de la majorité simple qui signifie que 50%+1 des voix des personnes présentes et représentées par un pouvoir ont voté “pour”. Le calcul prend en compte les voix des personnes “présentes et représentées“. Ce qui veut dire que les votes blancs ou nuls sont également pris en compte sur le calcul de la majorité requise.

La majorité de l’article 25 au Sénégal:

Lorsque des travaux (ou décisions) comportent une importance plus élevée pour la copropriété, la majorité est plus renforcée. C’est en effet toute la raison d’existence de l’article 25. Si nous reprenons notre exemple précédent, les décisions sont adoptées cette fois-ci à la majorité des voix de toute la copropriété. Cela signifie que la résolution ne sera approuvée que si les votes favorables représentent un total de 2501 millièmes soit 50%+1 de tous les copropriétaires présents ou non. La loi énumère clairement des situations pour lesquelles la majorité de l’article 25 doit s’imposer:

  • L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conforme à la destination de celui-ci
  • La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
  • Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de dispositions sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes lorsque ces actes résultent d’obligation légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
  • Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires ;
  • La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa premier de l’article 10 rendue nécessaire par un changement à l’usage d’une ou plusieurs parties privatives.

Par ailleurs, lorsque la majorité nécessaire ne peut être atteinte du fait de l’absence de plusieurs copropriétaires, il y aura lieu de convoquer une autre assemblée générale à une date ultérieure. Cependant, lors de cette deuxième réunion, l’assemblée des copropriétaires pourra statuer en vertu des règles de majorité de l’article 24 cette fois ci.

La majorité de l’article 26:

C’est la majorité la plus dure à atteindre. L’article 26 prévoit une “majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts (3/4) des voix”. Sont donc visés:

  • les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 ;
  • la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Il est à préciser qu’en vertu de l’article 26 ” l’assemblée générale ne peut sauf à l’unanimité imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ces parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles quelles résultent du règlement de copropriété. Elle peut sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. “

(Lire notre article pour savoir comment changer de syndic)

Alioune SECK

Diplômé d'un Master en Gestion de patrimoine à l'université d'économie d'Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l'immobilier à Marseille et Paris, auteur du livre à paraître " L'immobilier au Sénégal : l'essentiel de la copropriété ", je partage avec vous des conseils pour gérer une copropriété et améliorer sa valeur patrimoniale. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n'hésitez pas à poster un commentaire !

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