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Copropriété au Sénégal : la création du conseil syndical

Le conseil syndical est un organe important dans la copropriété. D’abord parce qu’il est en constante relation avec le syndic, en contrôle sa gestion, mais surtout sert d’intermédiaire entre ce dernier et le syndicat des copropriétaires. Il a un rôle consultatif. Ce qui signifie que le syndic requiert normalement son avis avant toute démarche qui engage la copropriété : paiement de factures à partir d’un certain montant souvent décidé par le syndicat des copropriétaires, ou encore la validation du budget prévisionnel annuel. Comment est-il formé? Comment sont désignés les membres?

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Comment est créé le conseil syndical au Sénégal?

Il est important de rappeler que la création du conseil syndical ne porte pas un caractère obligatoire. En effet, la loi du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété au Sénégal, dans son article 17, n’impose la création de conseil syndical que dans le cas de l’existence d’un syndicat coopératif. Les copropriétaires sont donc libres de ne pas l’instituer, sauf si le règlement de copropriété prévoit sa mise en place. Il est toutefois vivement conseillé de l’instituer car son rôle est quasi-indispensable pour la bonne tenue de la copropriété.

Dans le cas ou le reglement de copropriété le préconise, le document organisera alors son mode de fonctionnement (nombre de membres, durée de mandat, …). Ils seront alors élus pour trois ans[1] maximum. Dans le cas où rien n’a été prévu, les copropriétaires ont la possibilité de se réunir en assemblée générale, afin d’élire les personnes qui se seront portées volontaires.

L’article 21 de la loi citée plus haut stipule que le « conseil syndical peut, à tout moment, être institué… ». Cependant si aucune désignation n’a eu lieu, il peut être formé par « le président du tribunal régional ou départemental sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires. ». Bien évidemment dans ce cas précis, le ou les copropriétaires désignés par l’autorité doivent confirmer leur accord. En effet, le tribunal ne peut imposer la qualité de membre du conseil syndical à un copropriétaire.

Il existe bien évidemment des copropriétés dépourvues de conseil syndical. C’est le cas très souvent dans les petites copropriétés (moins de 10 lots). Néanmoins, le syndicat des copropriétaires doit tout de même voter à la majorité de l’article 26, la décision de ne pas instituer un conseil syndical. La même règle de vote est instituée dans la situation inverse, c’est-à-dire lorsque le syndicat des copropriétaires souhaite tout bonnement le supprimer.

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Éligibilité des membres du conseil syndical

La loi énumère clairement les catégories de personnes qui sont éligibles pour être membre du conseil syndical. Il s’agit :

  • des copropriétaires : qu’ils soient résidents ou non (Est considéré non résident, le copropriétaire qui n’a pas sa résidence principale dans la copropriété, qui met son lot en location par exemple)
  • des associés : lorsqu’une société détient des lots dans une copropriété, tout associé peut se porter volontaire en vue de faire partie du conseil syndical. Il en est de même pour toutes les personnes qui sont en indivision sur un lot
  • Les conjoints et représentants légaux des personnes précitées (l’ascendant d’un mineur copropriétaire par exemple).

A l’inverse, d’autres catégories de personnes sont considérées inéligibles pour prétendre au siège du conseil syndical. Il s’agit :

  • Du syndic : même s’il est copropriétaire. Cela signifie que quel que soit le nombre de lots qu’il possède dans la copropriété en question, il ne peut siéger au conseil syndical. En effet, vu le statut de contrôleur vis à vis du syndic, cela éviterait une situation de conflit d’intérêt, l’auto-contrôle ne pouvant être pratique dans ce cas de figure.
  • Le conjoint du syndic : ce qui parait logique à la vue de l’influence que peut causer le lien de parenté.
  • Les préposés du syndic : sont pris en compte, les salariés du syndic, peu importe leurs statuts et leurs postes occupés. Citons par exemple le gardien, l’agent de sécurité, ou encore la femme de ménage, s’il y en a. En effet, ces derniers, malgré qu’ils soient juridiquement embauchés par les copropriétaires, sont sous l’autorité hiérarchique du syndic. A ce titre, ils sont assimilés à des salariés directs du syndic, même si dans les faits, cela n’est pas le cas pour les raisons que nous venons d’indiquer.

[1] Article 24 du décret n° 2002-160 du 15 février 2002 portant application de la loi n° 88-04 du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Alioune SECK

Diplômé d'un Master en Gestion de patrimoine à l'université d'économie d'Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l'immobilier à Marseille et Paris, auteur du livre à paraître " L'immobilier au Sénégal : l'essentiel de la copropriété ", je partage avec vous des conseils pour gérer une copropriété et améliorer sa valeur patrimoniale. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n'hésitez pas à poster un commentaire !

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