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conseil syndical

Copropriété au Sénégal : la création du conseil syndical

Le conseil syndical est un organe important dans la copropriété. D’abord parce qu’il est en constante relation avec le syndic, en contrôle sa gestion, mais surtout sert d’intermédiaire entre ce dernier et le syndicat des copropriétaires. Il a un rôle consultatif. Ce qui signifie que le syndic requiert normalement son avis avant toute démarche qui engage la copropriété : paiement de factures à partir d’un certain montant souvent décidé par le syndicat des copropriétaires, ou encore la validation du budget prévisionnel annuel. Comment est-il formé? Comment sont désignés les membres?

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Comment est créé le conseil syndical au Sénégal?

Il est important de rappeler que la création du conseil syndical ne porte pas un caractère obligatoire. En effet, la loi du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété au Sénégal, dans son article 17, n’impose la création de conseil syndical que dans le cas de l’existence d’un syndicat coopératif. Les copropriétaires sont donc libres de ne pas l’instituer, sauf si le règlement de copropriété prévoit sa mise en place. Il est toutefois vivement conseillé de l’instituer car son rôle est quasi-indispensable pour la bonne tenue de la copropriété.

Dans le cas ou le reglement de copropriété le préconise, le document organisera alors son mode de fonctionnement (nombre de membres, durée de mandat, …). Ils seront alors élus pour trois ans[1] maximum. Dans le cas où rien n’a été prévu, les copropriétaires ont la possibilité de se réunir en assemblée générale, afin d’élire les personnes qui se seront portées volontaires.

L’article 21 de la loi citée plus haut stipule que le « conseil syndical peut, à tout moment, être institué… ». Cependant si aucune désignation n’a eu lieu, il peut être formé par « le président du tribunal régional ou départemental sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires. ». Bien évidemment dans ce cas précis, le ou les copropriétaires désignés par l’autorité doivent confirmer leur accord. En effet, le tribunal ne peut imposer la qualité de membre du conseil syndical à un copropriétaire.

Il existe bien évidemment des copropriétés dépourvues de conseil syndical. C’est le cas très souvent dans les petites copropriétés (moins de 10 lots). Néanmoins, le syndicat des copropriétaires doit tout de même voter à la majorité de l’article 26, la décision de ne pas instituer un conseil syndical. La même règle de vote est instituée dans la situation inverse, c’est-à-dire lorsque le syndicat des copropriétaires souhaite tout bonnement le supprimer.

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Éligibilité des membres du conseil syndical

La loi énumère clairement les catégories de personnes qui sont éligibles pour être membre du conseil syndical. Il s’agit :

  • des copropriétaires : qu’ils soient résidents ou non (Est considéré non résident, le copropriétaire qui n’a pas sa résidence principale dans la copropriété, qui met son lot en location par exemple)
  • des associés : lorsqu’une société détient des lots dans une copropriété, tout associé peut se porter volontaire en vue de faire partie du conseil syndical. Il en est de même pour toutes les personnes qui sont en indivision sur un lot
  • Les conjoints et représentants légaux des personnes précitées (l’ascendant d’un mineur copropriétaire par exemple).

A l’inverse, d’autres catégories de personnes sont considérées inéligibles pour prétendre au siège du conseil syndical. Il s’agit :

  • Du syndic : même s’il est copropriétaire. Cela signifie que quel que soit le nombre de lots qu’il possède dans la copropriété en question, il ne peut siéger au conseil syndical. En effet, vu le statut de contrôleur vis à vis du syndic, cela éviterait une situation de conflit d’intérêt, l’auto-contrôle ne pouvant être pratique dans ce cas de figure.
  • Le conjoint du syndic : ce qui parait logique à la vue de l’influence que peut causer le lien de parenté.
  • Les préposés du syndic : sont pris en compte, les salariés du syndic, peu importe leurs statuts et leurs postes occupés. Citons par exemple le gardien, l’agent de sécurité, ou encore la femme de ménage, s’il y en a. En effet, ces derniers, malgré qu’ils soient juridiquement embauchés par les copropriétaires, sont sous l’autorité hiérarchique du syndic. A ce titre, ils sont assimilés à des salariés directs du syndic, même si dans les faits, cela n’est pas le cas pour les raisons que nous venons d’indiquer.

[1] Article 24 du décret n° 2002-160 du 15 février 2002 portant application de la loi n° 88-04 du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

A lire aussi : Conseil syndical au Sénégal, son rôle et ses responsabilités

Alioune SECK

Diplômé d'un Master en Gestion de patrimoine à l'université d'économie d'Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l'immobilier à Marseille et Paris, auteur du livre " Immobilier au Sénégal : la copropriété ", expert copropriété, fondateur de SENEGAL SYNDIC, je partage avec vous depuis 2018, des conseils pour gérer une copropriété au Sénégal et améliorer le cadre de vie et sa valeur patrimoniale. Je suis également fondateur de la plateforme Xam Xam Académie qui forme plus de 300 apprenants au métier de l'immobilier, ainsi que la plateforme KEUR CITY 1ère plateforme de conseils immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n'hésitez pas à poster un commentaire !

8 Comments

    Alioune SECK
  • Bonjour , je souhaite prendre conseils auprès de vous pour la création d’un syndic de copropriété au Sénégal.
    Mon Whatsapp est 0641911806
    Merci

      Alioune SECK
    • Bonjour Mr MBAYE, je me ferai plaisir de vous apporter mes conseils. Je vous enverrai un message sur whatsapp. Merci.

  • Alioune SECK
  • Bonjour Mr Seck j’ai bien lu votre article juste une question le syndic c’est une société ou bien parce que dans l’immeuble ou j’habite on change souvent de syndic,si oui quelles sont les documents pour avoir un syndic.merci et bon courage

      Alioune SECK
    • Bonjour Mr DIATTA,
      Le syndic peut être une personne physique ou une société. Dans le 1er cas il s’agit d’un syndic bénévole qui doit obligatoirement être choisi parmi les copropriétaires. S’il s’agit d’une société, il faut bien évidemment respecter les obligations liées à la constitution de la structure de gestion. Vous pouvez lire également mon article qui traite du sujet disponible via le lien suivant https://senegalsyndic.com/role-du-syndic-de-copropriete-au-senegal/. En espérant vous avoir éclairé. Bien à vous.

  • Alioune SECK
  • Bonjour, voter site est excellent machallah. J ai quelques questions pour vous . J habite dans un immeuble ou malheureusement le promoteur habite Aussi. Il fait la Loi alors Qu on est tous coproprietaire. On a aucune vision sur les activités du syndic. Je suis joignable sur WhatsApp 783070707

  • Alioune SECK
  • Bonjour ALIOUNE, MERCI POUR CES ECLAIRCISSEMENTS. Nous voudrons monter un syndicat de coopropriété au Sénégal, merci de nous donner des pistes. Mon whatssap 00221774460319.

  • Alioune SECK
  • Bonjour Maître

    J’avais une question concernant le renouvèlement du syndic
    Notre conseil syndical nous force à voter sur un nouveau syndic sur lequel nous n’avons eu aucun projet de contrat ni tarifs et ce syndic refuse de nous donner ses références
    Ma question était est ce légal ? Et quel éléments sont obligatoires lors de proposition de nouveaux syndics en assemblée
    Merci
    Cdlt
    JP

  • Alioune SECK
  • Bonjour M. Seck,
    Pourriez-vous me donner un contact pour vous joindre?
    J’ai des questions pour vous.
    Je vous remercie pour cet article.
    Salutations.

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