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copropriété au Sénégal

Copropriété au Sénégal, ce qu’il faut savoir.

Ces dernières années ont donné l’apparition d’un nouveau type d’habitat au Sénégal : la copropriété. Ce type d’aménagement en immeuble, répond au besoin d’une gestion optimale de l’espace d’une petite ville comme Dakar. La copropriété au Sénégal gagne du terrain et est en passe de devenir un mode de vie à part entière. Qu’en est il exactement ? Donnons un coup de sonde.

Qu’est-ce que la copropriété ?

Au Sénégal, la copropriété est encadrée par la loi N° 88-04 du 16 juin 1988 et le décret d’application N° 2002-160 du 15 février 2002. Selon ces textes, la copropriété représente « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lot comprenant chacun une partie privative (ex : appartement) et une quote part des parties communes (couloirs, …) » Elle peut être « verticale », lorsqu’elle concerne les immeubles de plusieurs étages et « horizontale » si elle a trait aux résidences organisées sur plusieurs maisons individuelles. Concrètement, dès lors qu’il y a plus d’un propriétaire dans le même bâtiment, la copropriété est formée. Ces dispositions juridiques ont été instaurées afin de réglementer le statut de la copropriété, sa gestion et son fonctionnement.

Le règlement de copropriété

Les immeubles en copropriété à Dakar, à Thiès ou ailleurs, sont régis par un document nommé règlement de copropriété. Il est obligatoire. Le règlement de copropriété doit être disponible dès la mise en vente des lots sur le marché par le promoteur. Il doit être établi par ce dernier, aidé par un notaire et/ou un géomètre.

Chaque acquéreur d’un lot au sein du bâtiment, se voit remis obligatoirement, en plus de son titre de propriété, une copie du règlement de copropriété. Il établi l’organisation de la vie en résidence. Il présente l’état descriptif de division des lots, ainsi que la répartition des parties privatives et des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires

Cet organe de décision est composé de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ou de la résidence. Il est décisionnaire sur tout ce qui est lié à la gestion de la copropriété, ainsi que l’usage des parties communes. Les décisions sont prises en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.

Le syndicat des copropriétaires est représenté par un syndic. Ce dernier peut être une personne physique ou une entité (agence immobilière, cabinet d’administrateurs de biens immobilier, administrateur judiciaire, …). Il est l’organe exécutif, c’est à dire s’adonne à la réalisation des décisions prises par le syndicat en assemblée générale.

(Lire également notre article sur la vie en copropriété)

Les syndics de copropriété, des acteurs incontournables

Au Sénégal, nombre de propriétaires confient la gestion de leur résidences à des sociétés de gestion de copropriété : les cabinets de syndic. Leur rôle est très large. Ils disposent d’un cahier de charge bien défini, officialisé par un mandat de gestion. Le syndic est chargé de la gestion des parties communes de la résidence (cage d’escaliers, jardin, espaces de détente, etc.). Il veille au respect des clauses du règlement de copropriété.

De surcroît, le rôle d’un cabinet de syndic de copropriété implique aussi de veiller au bon fonctionnement des équipements collectifs : l’ascenseur par exemple (Lire notre article sur l’installation d’ascenseur dans une copropriété).  En cas de panne ou d’incident, il est investi des pleins pouvoirs pour effectuer des travaux d’entretien ou de remplacement, avec l’aval du conseil syndical.

Le cabinet de syndic représente également les copropriétaires dans le cadre de démarches contentieuses. Il s’agit notamment des procédures liées au recouvrement de charges. En effet, pour l’exécution des décisions votées en assemblée générale (travaux), le syndic collecte des cotisations auprès de chaque copropriétaire. Ce sont les appels de fonds émis périodiquement par ses soins à destination des copropriétaires.

Envie d’en savoir plus sur le rôle du syndic de copropriété? Cliquez ici.

Alioune SECK

Diplômé d'un Master en Gestion de patrimoine à l'université d'économie d'Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l'immobilier à Marseille et Paris, auteur du livre à paraître " L'immobilier au Sénégal : l'essentiel de la copropriété ", je partage avec vous des conseils pour gérer une copropriété et améliorer sa valeur patrimoniale. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n'hésitez pas à poster un commentaire !

4 Comments

    Alioune SECK
  • Bonjour je viens d’ouvrir une agence immobilière et un ami m’a montré son contrat de location ensuite je l’ai perssonalise et j’ai vu qu’il paye la charge de copropriété et je comprend pas ce que c’est que la charge de copropriété.

      Alioune SECK
    • Bonjour Mr DIENE, les charges de copropriété correspondent aux dépenses qui permettent d’entretenir les parties communes de l’immeuble (ménage des couloirs, jardin, électricité de la cage d’escaliers, maintenance des ascenceurs,…). Vous pouvez avoir plus de détails dans cet article https://senegalsyndic.com/charges-copropriete-senegal/

  • Alioune SECK
  • Bonjour M. Seck. Aurez-vous une idée du nombre de copropriétés qui existe à Dakar, et au Sénégal? Y’a-t-il des estimations à ce sujet? Merci par avance.

      Alioune SECK
    • Bonjour Mr SERGE. En ma connaissance, cette donnée n’est malheureusement pas disponible au Sénégal. Faut savoir que le régime de la copropriété y est assez récent : loi promulguée en 1988 avec son décret d’application qui n’est apparu qu’en 2002, soit 14 ans après. Il n’y a donc à priori pas d’observatoire ou de fédération quelconque pour l’organiser, l’Agence Nationale de Statistique n’ayant également jamais produit d’études dans ce sens. Toutefois cela est un de mes projets sur lesquels je travaille. Notez que la plus grande majorité des copropriétés sont concentrées sur Dakar, et quelques autres qu’ont peut trouver sur la zone de la petite côte (Saly, Somone, …). Dans tous les cas, le nombre de copropriétés ne cesse de croître à une vitesse quasi-exponentielle, à ne pas confondre cependant avec les lotissements qui ont une organisation différente et qui sont très présents au Sénégal.

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