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copropriété au Sénégal

Copropriété au Sénégal, ce qu’il faut savoir.

Ces dernières années ont donné l’apparition d’un nouveau type d’habitat au Sénégal : la copropriété. Ce type d’aménagement en immeuble, répond au besoin d’une gestion optimale de l’espace d’une petite ville comme Dakar. La copropriété gagne du terrain au Sénégal. Elle accompagne le boom immobilier que nous constatons depuis les années 2000, et est en passe de devenir un mode de vie à part entière. Qu’en est il exactement ? Comment la copropriété est gérée?. Coup de sonde.

Qu’est-ce que la copropriété ?

Au Sénégal, la copropriété est encadrée par la loi N° 88-04 du 16 juin 1988 et le décret d’application N° 2002-160 du 15 février 2002. Selon ces textes, la copropriété représente « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lot comprenant chacun une partie privative (ex : appartement) et une quote part des parties communes (couloirs, …) » Elle peut être « verticale », lorsqu’elle concerne les immeubles de plusieurs étages et « horizontale » si elle a trait aux résidences organisées sur plusieurs maisons individuelles. Concrètement, dès lors qu’il y a plus d’un propriétaire dans le même bâtiment, la copropriété est formée. Ces dispositions juridiques ont été instaurées afin de réglementer le statut de la copropriété, sa gestion et son fonctionnement.

Le règlement de copropriété

Les immeubles en copropriété à Dakar, à Thiès ou ailleurs, sont régis par un document nommé règlement de copropriété. Il est obligatoire. Le règlement de copropriété doit être disponible dès la mise en vente des lots sur le marché par le promoteur. Il doit être établi par ce dernier, aidé par un notaire et/ou un géomètre.

Chaque acquéreur d’un lot au sein du bâtiment, se voit remis obligatoirement, en plus de son titre de propriété, une copie du règlement de copropriété. Il établi l’organisation de la vie en résidence. Il présente l’état descriptif de division des lots, ainsi que la répartition des parties privatives et des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires

Cet organe de décision est composé de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ou de la résidence. Il est décisionnaire sur tout ce qui est lié à la gestion de la copropriété, ainsi que l’usage des parties communes. Les décisions sont prises en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.

Le syndicat des copropriétaires est représenté par un syndic. Ce dernier peut être une personne physique ou une entité (agence immobilière, cabinet d’administrateurs de biens immobilier, administrateur judiciaire, …). Il est l’organe exécutif, c’est à dire s’adonne à l’éxécution des décisions prises par le syndicat en assemblée générale.

(Lire également notre article sur la vie en copropriété)

Les syndics de copropriété, des acteurs incontournables

Au Sénégal, nombre de propriétaires confient la gestion de leur résidences à des sociétés de gestion de copropriété : les cabinets de syndic. Leur rôle est très large. Ils disposent d’un cahier de charge bien défini, officialisé par un mandat de gestion. Le syndic est chargé de la gestion des parties communes de la résidence (cage d’escaliers, jardin, espaces de détente, etc.). Il veille au respect des clauses du règlement de copropriété.

De surcroît, le rôle du syndic de copropriété implique aussi de veiller au bon fonctionnement des équipements collectifs : l’ascenseur par exemple (Lire notre article sur l’installation d’ascenseur dans une copropriété).  En cas de panne ou d’incident, il est investi des pleins pouvoirs pour effectuer des travaux d’entretien ou de remplacement.

Le cabinet de syndic représente également les copropriétaires dans le cadre de démarches contentieuses. Il s’agit notamment des procédures liées au recouvrement de charges. En effet, pour l’exécution des décisions votées en assemblée générale (travaux), le syndic collecte des cotisations auprès de chaque copropriétaire. Ce sont les appels de fonds émis périodiquement par ses soins à destination des copropriétaires.

Envie d’en savoir plus sur le rôle du syndic de copropriété? Cliquez ici.

Alioune SECK

Diplômé d'un Master en Gestion de patrimoine à l'université d'économie d'Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l'immobilier à Marseille et Paris, auteur du livre " Immobilier au Sénégal : la copropriété ", je partage avec vous des conseils pour gérer une copropriété et améliorer le cadre de vie et sa valeur patrimoniale. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n'hésitez pas à poster un commentaire !

21 Comments

    Alioune SECK
  • Bonjour je viens d’ouvrir une agence immobilière et un ami m’a montré son contrat de location ensuite je l’ai perssonalise et j’ai vu qu’il paye la charge de copropriété et je comprend pas ce que c’est que la charge de copropriété.

  • Alioune SECK
  • Bonjour M. Seck. Aurez-vous une idée du nombre de copropriétés qui existe à Dakar, et au Sénégal? Y’a-t-il des estimations à ce sujet? Merci par avance.

      Alioune SECK
    • Bonjour Mr SERGE. En ma connaissance, cette donnée n’est malheureusement pas disponible au Sénégal. Faut savoir que le régime de la copropriété y est assez récent : loi promulguée en 1988 avec son décret d’application qui n’est apparu qu’en 2002, soit 14 ans après. Il n’y a donc à priori pas d’observatoire ou de fédération quelconque pour l’organiser, l’Agence Nationale de Statistique n’ayant également jamais produit d’études dans ce sens. Toutefois cela est un de mes projets sur lesquels je travaille. Notez que la plus grande majorité des copropriétés sont concentrées sur Dakar, et quelques autres qu’ont peut trouver sur la zone de la petite côte (Saly, Somone, …). Dans tous les cas, le nombre de copropriétés ne cesse de croître à une vitesse quasi-exponentielle, à ne pas confondre cependant avec les lotissements qui ont une organisation différente et qui sont très présents au Sénégal.

  • Alioune SECK
  • Bonjour Mr Seck
    La copropriété et l’usucapion ont-elle des complémentarités et qu’est ce que la prescription acquisitoire

      Alioune SECK
    • Bonjour chère Madame, je répondrai à votre question en vous éclairant plutôt sur la différence entre les deux. Dans l’usucapion, l’achat n’est pas vraiment définitive car durant un certain délai l’opération est contestable. C’est justement cela la prescription acquisitive. Dans la copropriété, l’acquéreur possède un titre qui identifie ses droits réels. En espérant vous avoir aidé. Cordiales salutations.

  • Alioune SECK
  • Bonjour Monsieur Seck, merci pour cet article. Je voudrais approfondir mes connaissances en comptabilité de la gestion locative et de la copropriété, j’arrive pas a avoir de la documentation sur le sujet. Je souhaiterais que vous m’aidiez sur ce point ( des livres ou documents que vous me conseillez).
    Merci d’avance.

      Alioune SECK
    • Bonjour Mr NDOYE, il n’y a malheureusement pas énormément de documentation au Sénégal sur la gestion de la copropriété et la gestion locative. Il y a un peu de ressource sur ce bloc. J’ai traité ces thèmes sur mon livre que vous pouvez trouver à la Librairie Clairafrique. Voir ce lien: https://senegalsyndic.com/immobilier-au-senegal-la-copropriete/ . A votre disposition.

        Alioune SECK
      • Bonjour Mr SECK, merci beaucoup pour les orientations. Bonne année 2021.

          Alioune SECK
        • Merci. Bonne année à vous également.

  • […] de gestion ne sera pas le même. Dans le cas d’un appartement par exemple, vous serez soumis au régime de la copropriété. Cela veut dire que si votre droit de propriété est total sur les parties privées, […]

  • Alioune SECK
  • Bonjour monsieur seck je voudrais savoir qu’en est-il de la copropriété et réalité sociale au Sénégal ?

      Alioune SECK
    • Bonjour Mr FALL. Votre question n’est pas fortuite. Cependant, la copropriété est elle aussi devenue une réalité au Sénégal. En tout cas à Dakar par exemple, il n’y a plus d’espace pour faire des cités de villas. La seule alternative reste la construction en hauteur. Coté organisationnel de la vie en copropriété il s’agit juste d’une question d’habitude et de temps pour qu’elle soit intégralement adoptée dans notre mode de vie. Je pense que cela évolue dans le bon sens même s’il y a encore du chemin notamment concernant l’aspect juridique.

        Alioune SECK
      • monsieur seck je vous remercie des éclaircissements car j’ai beaucoup rechercher sur la copropriété et réalité sociale au Sénégal mais j’ai pas de réponse exacte

          Alioune SECK
        • Je vous en prie. A votre disposition Mr FALL.

        • Alioune SECK
        • Je vous en prie. Si le sujet de la copropriété au Sénégal vous intéresse, je peux vous suggérer de consulter mon livre qui traite la notion en profondeur. Vous pouvez consulter ce lien pour plus de détails: https://senegalsyndic.com/immobilier-au-senegal-la-copropriete/ . Avec mes remerciements.

  • Alioune SECK
  • Bjr.
    Pourriez-vous me donner les instructions nécessaires pour modifier le règlement intérieur d’une copropriété SVP.
    Merci.

  • Alioune SECK
  • Bjr Monsieur.
    Pourriez-vous me donner les instructions nécessaires pour modifier le règlement intérieur d’une copropriété SVP.
    Merci par avance et bonne journée.

      Alioune SECK
    • Bonjour Mme, quand vous évoquez le règlement intérieur, je suppose que vous voulez parler du règlement de copropriété. Car en effet, le règlement intérieur pour être valable ne peut contenir d’élément contraire au règlement de copropriété. En d’autres termes, le règlement intérieur est en effet un condensé du règlement de copropriété. Pour modifier ce dernier, il convient de faire valider le projet par une AG à la majorité des 3/4 des voix, soit l’article 26 de la loi consultable via le lien suivant : https://senegalsyndic.com/loi-copropriete-senegal/ . En espérant vous avoir éclairé.

  • […] si elles ne sont pas bien gérées. On vous suggère d’avoir un œil sur la gestion du budget de copropriété afin de vous assurer qu’il est utilisé à bon escient. A défaut de pouvoir vous acquitter de […]

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