Vous êtes propriétaire d’un lot en copropriété au Sénégal ou vous vous apprêtez à investir dans un régime de copropriété ? Saviez-vous que dans le cas d’un achat en copropriété, il faut pouvoir faire le distinguo entre les parties dites privatives et celles communes ? En effet, le statut de la copropriété et les règles qui la régissent, sont applicables sur les immeubles divisibles au minimum en deux lots, appartenant à des propriétaires distincts. Ces derniers deviennent ainsi des copropriétaires et les différentes parties de l’immeuble se transforment en parties communes ou parties privatives. Et il n’est pas toujours aisé de s’y retrouver entre ces parties communes et parties privatives. 

On vous aide à y voir plus clair dans cet article.

Qu’appelle-t-on Parties privatives dans une copropriété au Sénégal ?

La copropriété au Sénégal est régie par la Loi  N° 88-04 du 16 juin 1988, ainsi que par son décret d’application N° 2002-160 du 15 février 2002. L’article 2 de ladite réglementation stipule que :  “ sont privatives, les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire”. 

Ainsi, l’on en déduit que les parties privatives d’une copropriété au Sénégal sont composées de : 

• L’intérieur des appartements ou des locaux commerciaux/professionnels, avec leurs composantes et équipements (meubles, fenêtres, volets, balustrades, balcons, appareils électroménagers) ;
• Les parquets, carrelages, revêtements de sol ;
• Les cloisons intérieures (hors gros œuvre) ;
• Les devantures des magasins ;
• Les locaux accessoires accessibles par un seul copropriétaire et ne comportant aucun élément d’équipement (les caves, les combles, les greniers) ;

Comme l’indique l’article 9 de la loi fixant le statut de la copropriété au Sénégal, chaque copropriétaire peut user et jouir librement des parties privatives, à condition de 

de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Ainsi, même si les propriétaires utilisent et disposent librement de leurs parties privatives, ils sont tenus de respecter les droits des autres copropriétaires. 

Bon à savoir : Tout copropriétaire qui dispose d’une partie privative est aussi propriétaire indivis d’une fraction des parties communes.

Qu’en est-il des parties communes ?

Se référant à l’article 3 de la loi sur la copropriété au Sénégal, les parties communes désignent toutes les parties des bâtiments et des terrains, affectées à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. 

Sont réputées parties communes : 

• Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
• Le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipements communs (ascenseurs, chauffage central, système d’air conditionné, interphones…),  y compris les parties des canalisations y afférents qui traversent les locaux privatifs ;
• Les coffres, gaines ;
• Les locaux des services communs ;
• Les passages et corridors, notamment.

Comme l’indique leur nom, les parties communes appartiennent à l’ensemble des copropriétaires et sont indivises entre tous. Autrement dit, les copropriétaires peuvent user librement des parties communes, mais ne peuvent pas en disposer comme ils veulent afin de ne pas porter atteinte aux autres. 

Sauf au cas où le règlement de la copropriété émet des précisions particulières, ce sont ces éléments suscités qui sont, par défaut, considérés comme des parties communes. 

Comment s’effectue la gestion des parties communes dans une copropriété ?

Si la gestion des parties privatives est du ressort de chaque copropriétaire, celle des parties communes les concerne tous de façon collective. En effet, les décisions relatives à l’entretien et à la gestion des parties communes doivent être prises au cours des assemblées générales des copropriétaires, sur la base d’un vote. A ce titre, la loi du 16 juin 1988 qui fixe le statut de la copropriété au Sénégal, prévoit que les copropriétaires sont tous tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. 

Chaque copropriétaire participe ainsi proportionnellement aux charges, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard du lot qui lui appartient. Pour ce faire, le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Par exemple, les personnes qui sont au rez -de -chaussée ne vont pas contribuer au paiement des charges liées aux ascenseurs, au même titre que les propriétaires qui se situent à des étages supérieurs. 

Au Sénégal, les copropriétés sont gérées exclusivement par des syndics. Le syndic bénévole ou professionnel assure la gestion de la copropriété et convoque au moins une fois par an, les copropriétaires en assemblée générale. 

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Loi du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.