La particularité du lotissement au Sénégal
Il est de coutume de confondre copropriété et lotissement, à tort. Parler de copropriété lorsqu’il s’agit de lotissement, et vice versa. Pourtant ces deux statuts, malgré qu’ils présentent certaines similitudes, sont tout de même différents. La copropriété est régie par la loi n°88-04 du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le lotissement, quant à lui, est encadré par la loi n° 2008-43 du 20 août 2008 portant partie législative du Code de l’Urbanisme. Quand parle t-on de lotissement au Sénégal? Comment se fait un lotissement? Quelle différence avec la copropriété? Explications.
Qu’est ce qu’un lotissement?
Selon le code de l’urbanisme sénégalais, dans son article 145, est défini comme lotissement ” l’opération ayant pour effet l’aménagement, l’équipement et la division en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières pour la vente ou la mutation à titre gratuit ou pour des locations simultanées ou successives.”
Concrètement pour qu’il y ait lotissement au Sénégal, il faut nécessairement une division d’une parcelle de terrain dans le but d’y construire des bâtiments (des maisons la plupart du temps). En général, le projet provient d’une décision d’une collectivité, l’objectif étant d’urbaniser une zone définie. Ainsi, est fait appel à un “diviseur” nommé lotisseur (souvent promoteur immobilier), qui sera chargé de réaliser l’opération. Ce dernier aura pour mission de viabiliser le terrain, aménager des espaces communs (espaces verts, lieux de cultes, …) et également tracer les routes.
Par la suite, le lotisseur remet les parcelles en vente pour se rémunérer, voire construira des maisons qu’il revendra à l’unité. Les acquéreurs seront désormais dénommés des co-lotis. Ils se partageront certaines dépenses, en particularité celles liées à la gestion des espaces communs.
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Comment créer un lotissement au Sénégal?
Le régime juridique du lotissement en tant que statut légal nécessite certaines démarches qui incombent au lotisseur. Celui-ci devra nécessairement respecter un certain nombre de formalisme. Tout d’abord il doit rédiger le cahier des charges et le règlement du lotissement. Ces éléments constitueront en quelque sorte le règlement intérieur du lotissement : mode de répartition des charges d’entretien des espaces communs par exemple. Les documents contiendront également des informations sur les règles d’urbanisme à respecter, compte tenu des exigences de la localité.
Afin d’accompagner la vie du lotissement dans le temps, sera dressé un organe destiné à gérer l’organisation des lieux : faire respecter le cahier des charges notamment, garantir la cohésion sociale entre les résidents, encaisser les cotisations destinées à entretenir les espaces communs, procéder à toute représentation vis à vis des tiers. Il s’agira d’une association composée uniquement de co-lotis élus parmi eux. Cet organe est communément appelé Association Syndicale Libre (ASL). Pour que cette dernière puisse exister, le lotisseur doit tout d’abord rédiger les statuts qui régissent son fonctionnement (mode de désignation des membres, leurs nombres, révocation, …), mais également déposer les documents auprès de la préfecture (ou sous préfecture) dont dépend le lotissement pour enregistrement.
Naturellement, le lotisseur est sensé convoquer la première assemblée générale de l’ASL dans le but de faire élire le comité syndical qui aura le rôle de syndic.
Quelle différence entre copropriété et lotissement au Sénégal?
La vraie question à se poser : le lotissement peut-il être considéré comme une copropriété? La réponse est non! D’ailleurs comme évoqué plus haut dans cet article, le cadre juridique est différent en ce que les textes les régissant ne sont pas les mêmes. Il faudra cependant noter deux différences notoires.
- Dans un lotissement, le co-lotis est à lui seul propriétaire de la parcelle sur laquelle est dressé le bâtiment acquis ainsi que la construction. Dans une copropriété, la parcelle de terrain est en indivision entre tous les copropriétaires (il appartient à tout le monde de manière indivisible).
- Dans la copropriété, les copropriétaires sont propriétaires d’une partie privative (la maison ou l’appartement réellement acquis) et d’une quote part sur les parties communes. Dans le lotissement, les espaces communs appartiennent dans un premier temps au lotisseur qui le cédera à l’ASL (ou quelque fois à la commune).
Cependant, la gestion quotidienne d’un lotissement ne diffère pas nécessairement de la copropriété. Notons tout de même une distinction dans l’appellation des organes de l’un et de l’autre : d’un coté nous avons un syndicat des copropriétaires pour la copropriété, de l’autre nous sommes en face d’une ASL (association syndicale libre). Pour cette dernière, est constitué un comité syndical chargé d’organiser la vie du lotissement, de l’autre il s’agit d’un conseil syndical. La copropriété peut désigner un syndic de copropriété professionnel ou bénévole qui sera chargé d’administrer le patrimoine. En ce qui concerne le lotissement, c’est le comité syndical notamment le président qui assure ce rôle.
NB: rappelons que le comité syndical peut transférer tout ou partie de ses pouvoirs à un syndic professionnel dans le cadre d’une convention de gestion.
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45 Comments
Bonjour M. SECK
Merci pour la qualité des articles. J’avais une question. J’ai acheté un bâtiment en ruine suite à un incendie dans une copropriété horizontale. J’obtiens un permis de construire et je demande parallèlement la transformation du bail en TF individuel. Peut on m’opposer la sauvegarde de l’harmonie de la résidence pour m’obliger à construire à l’identique?
Merci d’avance pour vos éclairage
Bonjour Mr DIENE. Merci pour votre intérêt. S’agit-il d’une copropriété horizontale ou d’un lotissement? Car en principe le régime de la copropriété suppose que le terrain soit une propriété indivisible et donc pas possible de demander un TF individuel. Autrement il faut entamer un projet de morcellement ce qui relève d’une procédure toute autre. Dans tous les cas, et pour répondre à votre question principale, il peut vous être imposé en effet de respecter une certaine architecture pour rester en adéquation avec l’harmonie générale, mais aussi et surtout avec les règles d’urbanisation.
Salut M. SECK !
SVP,En cas de lotissement dans des champs appartenant a une collctivite’ perpe’tre’ par l’autorite’ communale apres concertation ou pas comme c’ést le cas chez nous
Quelle est la part ou pourcentage de parcelles qui revient a chacun des membres de la collectivite’ ?
Merci d’avance et tous nos meilleurs voeux en cette nouvelle anne’e 2020
Bonjour Mr COLY. Tout d’abord je vous présente également mes meilleurs vœux pour cette année 2020. Afin de mieux vous répondre, il me serait utile d’avoir de plus amples informations concernant votre interrogation. Quand vous parlez de collectivité, faites vous référence à l’association des colotis, ou la collectivité en tant qu’autorité administrative? Merci.
Bonjour MR Seck,
Permettez moi tout d’abord de vous féliciter pour la qualité de votre site, dans la forme et dans le fond: épurée, dans la forme (quelle CMS avez-vous utilisé pour construire votre site?) et surtout dans le fond: vos explications sont limpides!
Mes questions maintenant:
1) a l’achat d’un terrain n’ayant ni TF, ni bail, comment s’assurer /se protéger que :
A. Le terrain est legal, on peut y. Construire une maison par exemple
B. Le vendeur est bien le propriétaire du terrain que je veux acquérir:
2) Comment peut-on identifier un terrain qui a juste une délibération? Un Nicad?
3) Comment obtenir un NIcad?
Merci infiniment!
Bonjour Mr SECK
Je vous remercie pour l’article et la qualité de la rédaction.
Peut on supposer que toute parcelle détenant un Plan de lotissement est reconnue par la commune et par conséquent on peut juir des papiers comme le bail et le TF en cas de demande.
Cdlt
Bonjour monsieur Seck,
Mon amis et moi voulons nous associer dans l’achat d’un terrain de 150m2 pour ensuite construire un r+4 pour mettre des appartements en location ,
Lui investit 80% de la somme et moi 20%,
Question :est-il possible d’avoir 2 propriétaires pour un terrain de 150m2?
Si oui quel sont les formalités a faire ?(écris devant notaire ect…)
Une fois l’immeuble construi comment se répartira notre copropriété en fonction de l’investissement de chacun ?
Lui vivant en France et moi au Sénégal quel contrainte nous aurons pour l’achat du terrain ainsi que la construction de l’immeuble ?(car lui étant absent )
Merci de votre aide
Bonjour Mr KANOUTE. Dans votre cas de figure, au premier abord, une des options pourrait être de constituer une SCI (société civile immobilière). Ce type de montage vous permettra de pouvoir dispatcher la valeur de l’immeuble en plusieurs parts, et ainsi attribuer à chacun un pourcentage en fonction de ses apports. D’autres possibilités existent bien évidemment, et pour savoir laquelle est la plus appropriée une réflexion plus poussée est nécessaire. N’hésitez pas à m’envoyer un mail, je me ferai un plaisir de vous apporter des éclaircissements personnalisés.
Bonjour Mr Seck, je suis dans une commune où le Maire a déclaré un lotissement de 2000 parcelles au nom du plus grand village de la commune. Mais réalité depuis quelques temps on assiste au morcellement des parcelles sans qu’aucun individu du village s’en bénéficie. Nous avons posé la question au président du comité domainial mais sa réponse était que: le gouverneur, le préfet, le sous préfet, l’ageroute , cadastre,impôts et domaines le cabinet du géomètre le chef du et ces notables, les conseillers municipaux et le Maire sont prioritaires après les propriétaires terriens et en dernier lieu la population. Ma question est : est-ce que nous pouvons mettre la pression sur le Maire pour que la population s’y voit? Y’a t’il un procédure pour que le Maire se justifie ou soit auditer et sanctionner
Bonjour cher Monsieur. Votre question relève d’une démarche politico-citoyenne et/ou de droit administratif qui ne rentre malheureusement pas tout à fait dans mon champs de compétence. Je suis désolé de ne pouvoir y répondre. Je vous suggérerai de vous rapprocher d’un spécialiste du droit administratif qui sera plus en phase pour vous apporter une éventuelle solution. Néanmoins, si vous avez d’autres questions liées à la copropriété immobilière j’y répondrai avec plaisir.
Bonjour Mr Seck, dans une cité composée de lotissements. Quelles sont les démarches au Sénégal, pour créer une ASL (association syndical de logements)? Au niveau juridique, y aurait-t-il une différence entre Syndicat de copropriété et ASL?
Merci.
Bonjour cher Monsieur, pour créer une ASL (association syndicale libre) il faut tout d’abord en rédiger les statuts qui vont régir le mode de fonctionnement des membres, puis les déposer à la préfecture pour enregistrement. A partir de ce moment l’ASL est constituée. Parallèlement il sera bien sur nécessaire de rédiger le cahier de charge qui comportera les règles de vie en communauté. Par ailleurs, la différence fondamentale entre syndicat des copropriétaires et ASL réside justement dans la nature même du régime juridique de chaque entité: copropriété pour l’un, lotissement pour l’autre. En espérant vous avoir éclairé. Restant à votre disposition.
bonjour Mr Seck,
je suis tombé sur votre site suite à une recherche sur google au sujet de lotissement.
J’ai rapidement parcouru votre site, les questions et les réponses que vous avez apportées aux questions. Waaw! Bravo: non seulement vos réponses sont claires mais vous y mettez aussi la forme. Je suis fan!
Ce qui m’a emmené ici est la situation suivante:
– nous sommes une coopérative d’habitat d’une centaine de membres, détenant son agrément et nous avons acheté une assiette foncière de 7ha à Mbadane.
– Nous avons déposé notre demande de délibération municipale à la mairie
– Question concernant les lotissements :
— Combien ça coûte?
— Qui peut faire le travail de lotissement?
— Que nous conseillez-vous?
Bonjour MR CISSE,
Ravi que mes articles vous soient utiles. Je vous remercie pour l’intérêt.
Concernant vos questions, il m’est difficile de vous donner un ordre de prix car cela dépend de plusieurs paramètres. Pour morceler votre parcelle en plusieurs lots je vous suggère de vous rapprocher d’un géomètre. N’hésitez pas si vous avez des questions complémentaires.
Bonjour Mr Seck
Ravi de faire votre conaisance a partir de cet artocle que je vie´ de lit
Je gère une SCI denomee AALIM OMMOBILIER et j’aurais vraiment besoin de vos conseil si je peux avoir vos coordonnés téléphone et mail svp
Merci d’avance
Le Seck
Bonjour cher Abdoulaye SECK,
Je suis ravi également. Vous pouvez m’envoyer un mail à [email protected]. Je me ferai un plaisir de répondre à vos questions. Bien à vous.
Bonsoir M.SECK je trouve vraiment intéressante votre publication. Si vous me le permettez, je voudrai vous poser la question suivante : chez nous il Y’a des maisons qui ne sont pas en lotissement. Les propriétaires de ces maisons ont des documents qui prouvent que ces localités sont les leurs. Comment ça ce fait?
Bonjour, merci pour l’intérêt porté à mes publications. Normalement, soit votre cité est en lotissement, soit c’est en copropriété horizontale. Il y a une nuance qui peut porter des différences dans l’appréciation. Afin de pouvoir vous répondre, il pourrait être intéressant de savoir quel est le titre de propriété que détiennent les propriétaires dont vous parlez. A votre disposition.
S’agit-il de copropriété ?
Bonjour,
Dans le cadre du lotissement, l’ASL peut bénéficier d’un budget auquel chaque propriétaire participe.
Si l’un des propriétaires arrête de verser sa part, est ce que l’ASL dispose de moyen pour se tourner contre le propriétaire qui ne verse plus ses cotisations ?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour chère Madame. L’ASL dispose bien sûr de moyen pour se tourner contre le mauvais payeur. Cependant, à noter que l’ASL au Sénégal dispose malheureusement de moins de sécurité juridique que la copropriété qui dispose d’une loi qui la régit. Cela suppose que pour être sûr de pouvoir recouvrer vos créances auprès d’un co-lotis débiteur, il est important que l’ASL ait été régulièrement constituée, les statuts de l’ASL ainsi que le règlement intérieur doivent avoir été bien rédigés, et bien sûr enregistré à la Préfecture de la localité. En espérant vous avoir éclairée.
Rebonjour, je n’ai pas l’impression que mon précédent commentaire a été pris en compte.
Je voulais savoir, dans le cadre d’un lotissement, quel sont les moyens qui existent pour l’ASL de se retourner contre le propriétaire qui ne paye pas sa cotisation ?
Bien à vous
Slt Mr SECK
J’aimerai savoir s’il est risque
d’acheter un terrain sur une site qui n’a pas un Autorisation de lotir (en cours selon le proprio)
La site En question se trouve a Diamniadio( Bargny) a coté tout juste du Marche D’Interet National .
Bonjour, il y a naturellement un risque. Si l’autorisation de lotir est refusée, votre parcelle sera réputé inexistante. En espérant vous avoir éclairé.
Merci pour votre reponse Mr SECK
J’ai une autre question Mr SECK.
J’aimerai acheter 1hectare pour les papiers le vendeur m’a montré en un ACTE ADMINISTRATIF (Deliberation ), il se trouve que la Deliberation cest pour 2hectares et qu’il vendu l’autre moitie
J’aimerai savoir ou et comment verifier l’authenticité de ce document?
Bonjour, pour vérifier l’authenticité de la délibération vous pouvez vous rapprocher de La Mairie de la localité de la parcelle. En espérant vous avoir éclairé. Merci.
Chef de village intervient-il des lotissement?
bonjour,
ma question porte sur la personne du lotisseur. En effet qui peut être lotisseur au Sénégal?
Est-ce que tout le monde est habilité a exercer ce métier ou bien faut-il un agrément spécial?
Et en quoi il consiste réellement en droit sénégalais?
bonjour Mr Seck, toujours content de venir sur votre site qui est riche en enseignements et en informations sur les copropriétés au Sénégal.
Je suis membre d’une coopérative d’habitat et nous sommes dans le processus de création d’une cité fermée qui sera composée de villas , d’appartements, ainsi que des espaces verts, lieux de culte, salles de réunion et de sport, etc.
Dans notre cas, nous aurons, selon la terminologie, aussi bien des copropriétés verticales (appartements dans des immeubles), que des copropriétés horizontales.
Nous sommes en train de rédiger les règlement de copropriétés.
Deux questions:
1) auriez-vous un modèle de règlements de copropriétés, que nous pourrions adapter?
2) j’ai lu sur un autre article de votre site les concepts de copropriétaire superficiaire et de copropriétaire tréfoncier. Savez-vous, si pour une coopérative d’habitat comme la notre, les copropriétaires sont d’office superficiaire, ou si les membres de la coopérative peuvent décider librement d’en faire des copropriétaires tréfoncier.
En vous remerciant d’avance.
Babacar
Bonjour mon homonyme M. Seck
J’ai une question sur le lotissement
Les champs de mon père sont à côté avec le village et le maire a fait un lotissement
Maintenant ce que je veut savoir c’est que nous allons perdre nos champs ou on vas nous le donner en maison
Si on a un terrain dans une zone non lotie(terrain sans numéro) .on s’arrête à l’acte de vente délivré par le vendeur où il y a d’autres procédures à entamer
Bonjour je acheter un terrain dans un lotissement faisant partie pôle de déni birame ndao le propriétaire du lotissement a demandé une demande de régularisation pour nous permettre d’avoir des papiers est ce que il est possible de régulariser uniquement la parcelle que je acheter
Bonjour Mr SECK
Nous sommes dans une cité a titre foncier .nous demandons est ce que les espaces communs nous appartienent nous les co lotis ou pas
Bonjour M. Seck
(Merci pour toutes ces informations). J’ai un terrain de 300m² et je souhaiterais vendre la moitié, quelles seront les démarches à effectuer pour que chaque partie puisse avoir ses papiers (NICAD…et autres). Cordialement
Bonjour M. Seck,
J’ai hérité d’un terrain avec ma sœur, j’aimais savoir quelles sont les démarches à mener pour scinder le terrain.
Merci d’avance.
Bonjour moi je me nomme saliou diao j’habite à Mampatim dans la région de kolda j’ai 26ans, je suis Étudiant en L1 en informatique développement d’applications à l’université virtuelle du Sénégal et je suis orphelins total . Depuis que mon père est vivant, la maison dispose une routes mais depuis son décès en 2004 une personne plus âgée que moi plus riche que moi est venue barré la route en construisant un bâtiment sur la route j’étais encore petit actuellement je te le jure une charrette ne peux pas entrer dans ma maison. Je me suis obligé passé dans la voisin par ce que on nous a enclavé dans les quatre côtés je suis parti plusieurs fois dans la Mairie mais toujours rien. S’il vous plaît aidez moi à résoudre cette équation je suis seul avec ma tante et mes deux petits frères dans la maison.
Tel 78 205 60 90
Bonjour Monsieur SECK,
Nous avons acheté un terrain à Saly en 2009 sur lequel il y a eu une mise en valeur depuis beaucoup d’évènements personnels se sont passés et en voulant le mettre en vente, j’ai appris que l’ancien propriétaire était en train de construire une maison.
Comment cela est il possible??
Merci pour votre réponse.
Bonjour Monsieur SECK
J’aimerais juste vous remercier pour le travail que vous ne cessez d’abattre.
Que Dieu vous accorde longue santé et longue.
Bonjour M. Seck,
J’apprécie vraiment votre plate-forme que je trouve très intéressante.
En fait, moi j’ai été attribué un terrain pour lequel j’ai régularisé tous les papiers nécessaires à savoir (l’attestation, le NICAD et plan delotissement).
Par contre, au moment de vérifier la délimitation, les services compétents ont constaté que l’un des propriétaires à côté a dépassé les bornes presque de (02) mètres en entrant au mien.
Par conséquent, j’aimerais savoir ce que la loi prévoit en ce sens.
Merci
Bonsoir Mr Seck !
Je demandais comment pourrais-je faire pour avoir votre œuvre sur la copropriété
Salut mrs aliou sek. Enfait j ai un terrain terrain sise à sebikotane d une surface de 3 hectare ma question était de savoir les informations nécessaires pour le viabilisé
Bonjour monsieur Aliou seck, je viens juste de lire une article dans votre site et tout d’un coup je me suis rendu compte que vous êtes en train de régler une question fondamentale au Sénégal à l’heure actuelle. BRAVO et bonne continuation
Cordialement
Bonjour M.SECK d’abord félicitation et merci pour ces information que vous nous avez fourni. C’est un grand plaisir de voir ce genre d’article.
Bonjour M. SECK, j’espère que vous allez bien!! J’adore votre site il est trop beau.
J’ai une préoccupation qui me tarode. Je construis un R+3 et je vend individuellement les apparts ,quelle démarche des papiers faut-il faire pour avoir chaque acte administratif pour chaque appart?
Souvent ce que je vois c’est que les gens achètent un appart mais n’ont pas d’acte de propriété et le constructeur garde l’acte qui regroupe tous les apparts vu qu’il n ya qu’un seul.
Comment faire pourque chaque acquéreur ait son acte?
Bonjour. Merci pour votre commentaire. Il vous faut realiser un etat descriptif de division et par là meme creer des lots distincts ainsi qu’un reglement de copropriété. Sans cela il vous sera impossible de délivrer des actes de propriétés aux acquéreurs.