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Lotissement au Sénégal

La particularité du lotissement au Sénégal

Il est de coutume de confondre copropriété et lotissement, à tort. Parler de copropriété lorsqu’il s’agit de lotissement, et vice versa. Pourtant ces deux statuts, malgré qu’ils présentent certaines similitudes, sont tout de même différents. La copropriété est régie par la loi n°88-04 du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le lotissement, quant à lui, est encadré par la loi n° 2008-43 du 20 août 2008 portant partie législative du Code de l’Urbanisme. Que faut-il comprendre sur le lotissement au Sénégal? Quelle différence avec la copropriété? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Qu’est ce qu’un lotissement?

Selon le code de l’urbanisme sénégalais, dans son article 145, est défini comme lotissement ” l’opération ayant pour effet l’aménagement, l’équipement et la division en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières pour la vente ou la mutation à titre gratuit ou pour des locations simultanées ou successives.”

Concrètement pour qu’il y ait lotissement au Sénégal, il faut nécessairement une division d’une parcelle de terrain dans le but d’y construire des bâtiments (des maisons la plupart du temps). En général, le projet provient d’une décision d’une collectivité, l’objectif étant d’urbaniser une zone définie. Ainsi, est fait appel à un “diviseur” nommé lotisseur (souvent promoteur immobilier), qui sera chargé de réaliser l’opération. Ce dernier aura pour mission de viabiliser le terrain, aménager des espaces communs (espaces verts, lieux de cultes, …) et également tracer les routes.

Par la suite, le lotisseur remet les parcelles en vente pour se rémunérer, voire construira des maisons qu’il revendra à l’unité. Les acquéreurs seront désormais dénommés des co-lotis. Ils se partageront certaines dépenses, en particularité celles liées à la gestion des espaces communs.

Comment créer un lotissement au Sénégal?

Le régime juridique du lotissement en tant que statut légal nécessite certaines démarches qui incombent au lotisseur. Celui-ci devra nécessairement respecter un certain nombre de formalisme. Tout d’abord il doit rédiger le cahier des charges et le règlement du lotissement. Ces éléments constitueront en quelque sorte le règlement intérieur du lotissement : mode de répartition des charges d’entretien des espaces communs par exemple. Les documents contiendront également des informations sur les règles d’urbanisme à respecter, compte tenu des exigences de la localité.

Afin d’accompagner la vie du lotissement dans le temps, sera dressé un organe destiné à gérer l’organisation des lieux : faire respecter le cahier des charges notamment, garantir la cohésion sociale entre les résidents, encaisser les cotisations destinées à entretenir les espaces communs, procéder à toute représentation vis à vis des tiers. Il s’agira d’une association composée uniquement de co-lotis élus parmi eux. Cet organe est communément appelé Association Syndicale Libre (ASL). Pour que cette dernière puisse exister, le lotisseur doit tout d’abord rédiger les statuts qui régissent son fonctionnement (mode de désignation des membres, leurs nombres, révocation, …), mais également déposer les documents auprès de la préfecture (ou sous préfecture) dont dépend le lotissement pour enregistrement.

Naturellement, le lotisseur est sensé convoquer la première assemblée générale de l’ASL dans le but de faire élire le comité syndical qui aura le rôle de syndic.

Quelle différence entre copropriété et lotissement au Sénégal?

La vraie question à se poser : le lotissement peut-il être considéré comme une copropriété? La réponse est non! D’ailleurs comme évoqué plus haut dans cet article, le cadre juridique est différent en ce que les textes les régissant ne sont pas les mêmes. Il faudra cependant noter deux différences notoires.

  • Dans un lotissement, le co-lotis est à lui seul propriétaire de la parcelle sur laquelle est dressé le bâtiment acquis ainsi que la construction. Dans une copropriété, la parcelle de terrain est en indivision entre tous les copropriétaires (il appartient à tout le monde de manière indivisible).
  • Dans la copropriété, les copropriétaires sont propriétaires d’une partie privative (la maison ou l’appartement réellement acquis) et d’une quote part sur les parties communes. Dans le lotissement, les espaces communs appartiennent dans un premier temps au lotisseur qui le cédera à l’ASL (ou quelque fois à la commune).

Cependant, la gestion quotidienne d’un lotissement ne diffère pas nécessairement de la copropriété. Notons tout de même une distinction dans l’appellation des organes de l’un et de l’autre : d’un coté nous avons un syndicat des copropriétaires pour la copropriété, de l’autre nous sommes en face d’une ASL (association syndicale libre). Pour cette dernière, est constitué un comité syndical chargé d’organiser la vie du lotissement, de l’autre il s’agit d’un conseil syndical. La copropriété peut désigner un syndic de copropriété professionnel ou bénévole qui sera chargé d’administrer le patrimoine. En ce qui concerne le lotissement, c’est le comité syndical notamment le président qui assure ce rôle.

NB: rappelons que le comité syndical peut transférer tout ou partie de ses pouvoirs à un syndic professionnel dans le cadre d’une convention de gestion.

A lire également : quel est le rôle du syndic de copropriété au Sénégal?

Alioune SECK

Diplômé d'un Master en Gestion de patrimoine à l'université d'économie d'Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l'immobilier à Marseille et Paris, auteur du livre " Immobilier au Sénégal : la copropriété ", je partage avec vous des conseils pour gérer une copropriété et améliorer le cadre de vie et sa valeur patrimoniale. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n'hésitez pas à poster un commentaire !

10 Comments

    Alioune SECK
  • Bonjour M. SECK
    Merci pour la qualité des articles. J’avais une question. J’ai acheté un bâtiment en ruine suite à un incendie dans une copropriété horizontale. J’obtiens un permis de construire et je demande parallèlement la transformation du bail en TF individuel. Peut on m’opposer la sauvegarde de l’harmonie de la résidence pour m’obliger à construire à l’identique?

    Merci d’avance pour vos éclairage

      Alioune SECK
    • Bonjour Mr DIENE. Merci pour votre intérêt. S’agit-il d’une copropriété horizontale ou d’un lotissement? Car en principe le régime de la copropriété suppose que le terrain soit une propriété indivisible et donc pas possible de demander un TF individuel. Autrement il faut entamer un projet de morcellement ce qui relève d’une procédure toute autre. Dans tous les cas, et pour répondre à votre question principale, il peut vous être imposé en effet de respecter une certaine architecture pour rester en adéquation avec l’harmonie générale, mais aussi et surtout avec les règles d’urbanisation.

  • Alioune SECK
  • Salut M. SECK !
    SVP,En cas de lotissement dans des champs appartenant a une collctivite’ perpe’tre’ par l’autorite’ communale apres concertation ou pas comme c’ést le cas chez nous
    Quelle est la part ou pourcentage de parcelles qui revient a chacun des membres de la collectivite’ ?
    Merci d’avance et tous nos meilleurs voeux en cette nouvelle anne’e 2020

      Alioune SECK
    • Bonjour Mr COLY. Tout d’abord je vous présente également mes meilleurs vœux pour cette année 2020. Afin de mieux vous répondre, il me serait utile d’avoir de plus amples informations concernant votre interrogation. Quand vous parlez de collectivité, faites vous référence à l’association des colotis, ou la collectivité en tant qu’autorité administrative? Merci.

  • Alioune SECK
  • Bonjour monsieur Seck,
    Mon amis et moi voulons nous associer dans l’achat d’un terrain de 150m2 pour ensuite construire un r+4 pour mettre des appartements en location ,
    Lui investit 80% de la somme et moi 20%,
    Question :est-il possible d’avoir 2 propriétaires pour un terrain de 150m2?
    Si oui quel sont les formalités a faire ?(écris devant notaire ect…)
    Une fois l’immeuble construi comment se répartira notre copropriété en fonction de l’investissement de chacun ?
    Lui vivant en France et moi au Sénégal quel contrainte nous aurons pour l’achat du terrain ainsi que la construction de l’immeuble ?(car lui étant absent )
    Merci de votre aide

      Alioune SECK
    • Bonjour Mr KANOUTE. Dans votre cas de figure, au premier abord, une des options pourrait être de constituer une SCI (société civile immobilière). Ce type de montage vous permettra de pouvoir dispatcher la valeur de l’immeuble en plusieurs parts, et ainsi attribuer à chacun un pourcentage en fonction de ses apports. D’autres possibilités existent bien évidemment, et pour savoir laquelle est la plus appropriée une réflexion plus poussée est nécessaire. N’hésitez pas à m’envoyer un mail, je me ferai un plaisir de vous apporter des éclaircissements personnalisés.

  • Alioune SECK
  • Bonjour Mr Seck, je suis dans une commune où le Maire a déclaré un lotissement de 2000 parcelles au nom du plus grand village de la commune. Mais réalité depuis quelques temps on assiste au morcellement des parcelles sans qu’aucun individu du village s’en bénéficie. Nous avons posé la question au président du comité domainial mais sa réponse était que: le gouverneur, le préfet, le sous préfet, l’ageroute , cadastre,impôts et domaines le cabinet du géomètre le chef du et ces notables, les conseillers municipaux et le Maire sont prioritaires après les propriétaires terriens et en dernier lieu la population. Ma question est : est-ce que nous pouvons mettre la pression sur le Maire pour que la population s’y voit? Y’a t’il un procédure pour que le Maire se justifie ou soit auditer et sanctionner

      Alioune SECK
    • Bonjour cher Monsieur. Votre question relève d’une démarche politico-citoyenne et/ou de droit administratif qui ne rentre malheureusement pas tout à fait dans mon champs de compétence. Je suis désolé de ne pouvoir y répondre. Je vous suggérerai de vous rapprocher d’un spécialiste du droit administratif qui sera plus en phase pour vous apporter une éventuelle solution. Néanmoins, si vous avez d’autres questions liées à la copropriété immobilière j’y répondrai avec plaisir.

  • Alioune SECK
  • Bonjour Mr Seck, dans une cité composée de lotissements. Quelles sont les démarches au Sénégal, pour créer une ASL (association syndical de logements)? Au niveau juridique, y aurait-t-il une différence entre Syndicat de copropriété et ASL?
    Merci.

      Alioune SECK
    • Bonjour cher Monsieur, pour créer une ASL (association syndicale libre) il faut tout d’abord en rédiger les statuts qui vont régir le mode de fonctionnement des membres, puis les déposer à la préfecture pour enregistrement. A partir de ce moment l’ASL est constituée. Parallèlement il sera bien sur nécessaire de rédiger le cahier de charge qui comportera les règles de vie en communauté. Par ailleurs, la différence fondamentale entre syndicat des copropriétaires et ASL réside justement dans la nature même du régime juridique de chaque entité: copropriété pour l’un, lotissement pour l’autre. En espérant vous avoir éclairé. Restant à votre disposition.

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