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Lotissement au Sénégal

La particularité du lotissement au Sénégal

Il est de coutume de confondre copropriété et lotissement, à tort. Parler de copropriété lorsqu’il s’agit de lotissement, et vice versa. Pourtant ces deux statuts, malgré qu’ils présentent certaines similitudes, sont tout de même différents. La copropriété est régie par la loi n°88-04 du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le lotissement, quant à lui, est encadré par la loi n° 2008-43 du 20 août 2008 portant partie législative du Code de l’Urbanisme. Que faut-il comprendre sur le lotissement au Sénégal? Quelle différence avec la copropriété? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Qu’est ce qu’un lotissement?

Selon le code de l’urbanisme sénégalais, dans son article 145, est défini comme lotissement ” l’opération ayant pour effet l’aménagement, l’équipement et la division en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières pour la vente ou la mutation à titre gratuit ou pour des locations simultanées ou successives.”

Concrètement pour qu’il y ait lotissement au Sénégal, il faut nécessairement une division d’une parcelle de terrain dans le but d’y construire des bâtiments (des maisons la plupart du temps). En général, le projet provient d’une décision d’une collectivité, l’objectif étant d’urbaniser une zone définie. Ainsi, est fait appel à un “diviseur” nommé lotisseur (souvent promoteur immobilier), qui sera chargé de réaliser l’opération. Ce dernier aura pour mission de viabiliser le terrain, aménager des espaces communs (espaces verts, lieux de cultes, …) et également tracer les routes.

Par la suite, le lotisseur remet les parcelles en vente pour se rémunérer, voire construira des maisons qu’il revendra à l’unité. Les acquéreurs seront désormais dénommés des co-lotis. Ils se partageront certaines dépenses, en particularité celles liées à la gestion des espaces communs.

Comment créer un lotissement au Sénégal?

Le régime juridique du lotissement en tant que statut légal nécessite certaines démarches qui incombent au lotisseur. Celui-ci devra nécessairement respecter un certain nombre de formalisme. Tout d’abord il doit rédiger le cahier des charges et le règlement du lotissement. Ces éléments constitueront en quelque sorte le règlement intérieur du lotissement : mode de répartition des charges d’entretien des espaces communs par exemple. Les documents contiendront également des informations sur les règles d’urbanisme à respecter, compte tenu des exigences de la localité.

Afin d’accompagner la vie du lotissement dans le temps, sera dressé un organe destiné à gérer l’organisation des lieux : faire respecter le cahier des charges notamment, garantir la cohésion sociale entre les résidents, encaisser les cotisations destinées à entretenir les espaces communs, procéder à toute représentation vis à vis des tiers. Il s’agira d’une association composée uniquement de co-lotis élus parmi eux. Cet organe est communément appelé Association Syndicale Libre (ASL). Pour que cette dernière puisse exister, le lotisseur doit tout d’abord rédiger les statuts qui régissent son fonctionnement (mode de désignation des membres, leurs nombres, révocation, …), mais également déposer les documents auprès de la préfecture (ou sous préfecture) dont dépend le lotissement pour enregistrement.

Naturellement, le lotisseur est sensé convoquer la première assemblée générale de l’ASL dans le but de faire élire le comité syndical qui aura le rôle de syndic.

Quelle différence entre copropriété et lotissement au Sénégal?

La vraie question à se poser : le lotissement peut-il être considéré comme une copropriété? La réponse est non! D’ailleurs comme évoqué plus haut dans cet article, le cadre juridique est différent en ce que les textes les régissant ne sont pas les mêmes. Il faudra cependant noter deux différences notoires.

  • Dans un lotissement, le co-lotis est à lui seul propriétaire de la parcelle sur laquelle est dressé le bâtiment acquis ainsi que la construction. Dans une copropriété, la parcelle de terrain est en indivision entre tous les copropriétaires (il appartient à tout le monde de manière indivisible).
  • Dans la copropriété, les copropriétaires sont propriétaires d’une partie privative (la maison ou l’appartement réellement acquis) et d’une quote part sur les parties communes. Dans le lotissement, les espaces communs appartiennent dans un premier temps au lotisseur qui le cédera à l’ASL (ou quelque fois à la commune).

Cependant, la gestion quotidienne d’un lotissement ne diffère pas nécessairement de la copropriété. Notons tout de même une distinction dans l’appellation des organes de l’un et de l’autre : d’un coté nous avons un syndicat des copropriétaires pour la copropriété, de l’autre nous sommes en face d’une ASL (association syndicale libre). Pour cette dernière, est constitué un comité syndical chargé d’organiser la vie du lotissement, de l’autre il s’agit d’un conseil syndical. La copropriété peut désigner un syndic de copropriété professionnel ou bénévole qui sera chargé d’administrer le patrimoine. En ce qui concerne le lotissement, c’est le comité syndical notamment le président qui assure ce rôle.

NB: rappelons que le comité syndical peut transférer tout ou partie de ses pouvoirs à un syndic professionnel dans le cadre d’une convention de gestion.

A lire également : quel est le rôle du syndic de copropriété au Sénégal?

Alioune SECK

Diplômé d'un Master en Gestion de patrimoine à l'université d'économie d'Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l'immobilier à Marseille et Paris, auteur du livre à paraître " L'immobilier au Sénégal : l'essentiel de la copropriété ", je partage avec vous des conseils pour gérer une copropriété et améliorer sa valeur patrimoniale. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n'hésitez pas à poster un commentaire !

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