Plusieurs fois j’ai été interpellé sur la question du quorum. Et à maintes reprises j’ai entendu des copropriétaires l’appliquer sans connaitre réellement sa réelle existence juridique. Il m’a semblé donc intéressant d’écrire un billet là-dessus. Que vaut cette notion en copropriété? Doit-on considérer le quorum en copropriété comme celui qui se pratique dans les entreprises?

Qu’est ce que le quorum?

En règle générale, le quorum désigne le nombre minimum de présents en fonction duquel une assemblée générale peut se tenir ou non. En d’autres termes, c’est le nombre minimum requis de personnes présentes pour qu’une décision puisse être validée.

Dans les entreprises par exemple, il est très fréquent, voire quasi systématique que les statuts prévoient un quorum pour qu’une assemblée puisse être tenue. Ainsi, une réunion annuelle d’actionnaires portant sur la présentation et l’approbation du bilan et du compte de résultat nécessiterait un nombre minimum de personnes présentes. Autrement, la réunion sera purement et simplement annulée. Cependant, en est-il de même en matière de copropriété?

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La notion de quorum dans une copropriété

Allons droit au but : la notion de quorum n’existe pas en matière de copropriété. Il n’y a pas de nombre minimum pour tenir une assemblée générale. Cette affirmation pourrait en surprendre certains, mais il en est ainsi. Bien évidemment certains règlements de copropriété prévoient un quorum pour tenir une assemblée générale, mais en réalité la loi prend le dessus sur ces types de clauses.

En effet, lorsque le syndicat des copropriétaires se réuni pour délibérer, il convient de distinguer la notion de majorité à celle de quorum. Tout d’abord il y a plusieurs types de majorité.

• la majorité simple : le vote sur une résolution requiert l’avis des personnes présentes et représentées (article 24 de la loi)
• la majorité absolue : l’avis de l’ensemble des copropriétaires est nécessaire, en tout cas au moins les 51% des voix (article 25 de la loi), ou encore les 3/4 des copropriétaires pour les décisions les plus importantes (article 26).
• Dans certaines situations l’unanimité est requise : l’avis favorable ou non de l’ensemble des copropriétaires.

Ce qui prévaut, c’est la nature de la décision à prendre, et le type de majorité qui doit être appliqué. Autant la ratification d’un contrat de maintenance d’ascenseurs nécessiterait uniquement que les personnes présentes (et représentées) à la réunion en décide librement; autant la modification de la répartition des charges nécessiteraient l’avis de l’ensemble des copropriétaires : l’unanimité.

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Et si une seule personne est présente le jour de l’assemblée générale ?

Il est naturel de se poser la question suivante : que se passerait-il si un seul copropriétaire est présent à une assemblée générale régulièrement convoquée ? Théoriquement, un seul copropriétaire peut tenir une assemblée générale. Par ailleurs, dans la pratique, la mise en œuvre dans ce cas précis semble irréalisable. Pour l’élection du bureau, il est déjà impossible d’être président de l’assemblée générale et secrétaire de séance en même temps. En outre, si le règlement de copropriété impose la nomination d’un ou plusieurs scrutateurs, l’assemblée ne pourra se tenir.