Les règles de prise de décision en matière de copropriété au Sénégal sont définies en fonction de l’importance du type de décision à prendre. Ces dispositions sont prévues par les articles 24 à 26 de la loi du 16 juin 1988 qui régie le fonctionnement des copropriétés au Sénégal. Les décisions sont prises en assemblée générale et à la majorité. Il existe trois types de majorités : la majorité de l’article 24, la majorité de l’article 25 et celle de l’article 26. En effet, pour éviter tout blocage dans la gestion de la copropriété, le législateur a voulu assouplir les critères d’adoption de certaines décisions, qui peuvent être validées avec la moitié des voix des copropriétaires. Par ailleurs dans certains cas, une majorité plus forte sera requise.

Décision et conseil syndical

En matière de copropriété, les décisions sont prises par l’assemblée des copropriétaires. En effet, ces derniers réunis au sein du syndicat, sont décisionnaires à l’égard de toute action ou acte qui engage la copropriété. De là, il est normal de se poser la question à savoir si le conseil syndical peut prendre des décisions en lieu et place de l’assemblée. La réponse est non. En fait, ça dépend. Le conseil syndical a trois principaux rôles :

Copropriété au Sénégal : la création du conseil syndical

• un rôle consultatif : il opère le lien entre le syndic et les copropriétaires. Cela signifie que le conseil syndical peut donner son avis sur toutes les actions portées par le syndic. Il a un donc une présence très active dans le fonctionnement de la copropriété.
• un rôle de contrôleur : il contrôle la gestion du syndic en général. Il s’agit là de s’assurer de la bonne tenue des comptes, mais également que les décisions prises en assemblée générale soient bien exécutées par le syndic.
• un rôle d’assistance : il assiste le syndic dans la gestion de la copropriété. Les copropriétaires étant les premiers concernés et plus au fait de ce qui passe dans la résidence, ils peuvent porter soutien au syndic dans le cadre de plusieurs actions : assistance dans le recouvrement des charges notamment pour jouer le rôle de médiateur avant toute action judiciaire que le syndic pourrait intenter contre le débiteur, relayer certaines informations au syndic en lien avec l’immeuble, etc.

Contrairement à ce que l’on peut penser, le conseil syndical ne dispose pas de pouvoir décisionnaire. Rappelons que toute décision non validée par une assemblée générale (passation de contrat, désignation de syndic, approbation de budget, …) n’est pas réglementaire, et pourrait engager la responsabilité du donneur d’ordre. Par ailleurs, le conseil syndical peut obtenir une délégation spéciale pour réaliser certaines missions : choix d’un prestataire par exemple. Cette délégation doit faire l’objet d’une résolution votée en assemblée générale à la majorité simple. La prudence est donc de mise.

La majorité de l’article 24 au Sénégal:

L’article 24 prévoit que :

“les décisions sont prises à la majorité des voix des propriétaires présents ou représentés, s’il en est autrement ordonné par la loi”

L’idée de l’article 24 est de permettre à l’assemblée d’obtenir plus facilement des votes favorables pour certaines décisions. Rappelons que les votes ne sont pas comptabilisés par simple addition arithmétique du nombre de personnes présentes. Le calcul se fait en fonction des millièmes de la manière suivante.  En effet, l’état descriptif de division présente la quote-part de chaque lot sur les parties communes. Cette quote-part, qui est définie en fonction de plusieurs critères (superficie du lot, niveau d’étages, situation, …) sert notamment de base pour la répartition des dépenses de la copropriété.

Supposons une copropriété avec un total de 10000 millièmes. Le nombre de copropriétaires présentes ou représentées à l’assemblée générale formant par exemple un total de 6000 millièmes, le vote de la résolution sera approuvée si la totalité des votes favorables est égale à 3001 millièmes minimum (et non 5001 millièmes). C’est en d’autres termes la règle de la majorité simple qui signifie que 50%+1 des voix des copropriétaires présentes et représentées sont favorables. Dans ce cas de figure, c’est personnes présentes qui décident. Les votes blancs ainsi que les abstentions sont également pris en compte sur le calcul de la majorité requise.

Exemple de décision à prendre sous l’article 24:

• adoption du budget prévisionnel
• approbation des comptes annuels
• passation d’un nouveau contrat
• …

Charges de copropriété au Sénégal et critère d’utilité

La majorité de l’article 25 au Sénégal:

Lorsque des décisions comportent une importance plus élevée pour la copropriété, la majorité est renforcée. C’est en effet toute la raison d’existence de l’article 25. Si nous reprenons notre exemple précédent, les décisions sont adoptées cette fois-ci à la majorité des voix de toute la copropriété. Cela signifie que la résolution ne sera approuvée que si les votes favorables représentent un total de 5001 millièmes soit 50%+1 des copropriétaires présents ou non. La loi énumère clairement des situations pour lesquelles la majorité de l’article 25 doit s’imposer:

• L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conforme à la destination de celui-ci
• La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
• Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de dispositions sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes lorsque ces actes résultent d’obligation légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
• Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires ;
• La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa premier de l’article 10 rendue nécessaire par un changement à l’usage d’une ou plusieurs parties privatives.

Par ailleurs, lorsque la majorité nécessaire ne peut être atteinte du fait de l’absence de plusieurs copropriétaires, il y aura lieu de convoquer une autre assemblée générale à une date ultérieure. Cependant, lors de cette deuxième réunion, l’assemblée des copropriétaires pourra statuer en vertu de l’article 24 cette fois ci.

Comment changer de syndic au Sénégal

La majorité de l’article 26:

C’est la majorité la plus dure à atteindre. L’article 26 prévoit une “majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts (3/4) des voix”. Sont donc visés:

• les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 ;
• la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Il est à préciser qu’en vertu de l’article 26 ” l’assemblée générale ne peut sauf à l’unanimité imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles quelles résultent du règlement de copropriété. Elle peut sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. “