Rôle du syndic de copropriété au Sénégal
Vous avez acheté un appartement ou une maison dans une résidence ou un immeuble au Sénégal, vous aurez forcément à faire à un syndic de copropriété. Qu’il soit un des copropriétaires ou un professionnel (c’est à dire syndic bénévole ou syndic professionnel), celui-ci sera chargé d’administrer et de gérer la copropriété. Cet article présente succinctement le rôle du syndic de copropriété au Sénégal, ses missions et ses prérogatives.
La différence entre syndic bénévole et syndic professionnel au Sénégal
Au Sénégal, il est obligatoire pour une copropriété d’élire un syndic. Celui-ci peut-être un syndic professionnel ou bénévole. Tous 2 ont la même mission principale à savoir exécuter les décisions votées en assemblée générale et faire respecter le règlement de copropriété.
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L’activité de syndic bénévole
Le syndic bénévole est assuré par une personne physique, qui doit obligatoirement être un copropriétaire. Celui-ci se nomme syndic bénévole car il s’agit d’un volontaire qui ne perçoit pas d’honoraires du fait de son implication dans la gestion de la copropriété. Cependant, l’assemblée des copropriétaires qui l’aura nommé peut décider d’attribuer une somme mensuelle ou annuelle en contrepartie du temps consacré à la gestion de la résidence. Quoi qu’il en soit, la somme versée à ce dernier est toujours moindre par rapport à celle que pourrait prétendre un professionnel. Bien sûr, il faut noter que la qualité de prestation ne sera pas la même, gérer une copropriété étant un métier à part entière. Notons que pour des raisons de copinage, il peut être par exemple difficile pour un syndic bénévole d’assigner son voisin en justice pour non paiement des cotisations périodiques.
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L’activité de syndic professionnel
Le syndic professionnel comme son nom l’indique, est assuré par un professionnel. Généralement il s’agit d’un cabinet de gestion immobilière, mais cela peut s’agir également d’un notaire, avocat, ou d’un administrateur judiciaire. Lorsque la mission est effectuée par une agence immobilière, celle-ci doit pouvoir justifier d’une carte professionnelle conformément à la loi sénégalaise du 8 juillet 2009 portant code de la construction. Dans son article L156, le texte indique que « l’activité de syndic de copropriété ne peut être exercée à titre professionnel que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée par les autorités compétentes ».
Quel est le rôle du syndic de copropriété au Sénégal
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Le syndic de copropriété, véritable gestionnaire de patrimoine
Imaginez l’état d’une voiture qui roule tous les jours sans que son propriétaire ne fasse ni l’entretien ni le contrôle technique du véhicule. Ce dernier finit par s’user, perdra de la valeur, et peut aller jusqu’à sa ruine totale. Il en est de même pour un bien immobilier qui est d’ailleurs un élément capital de votre patrimoine. Une copropriété mal gérée, présente de nombreux risques, notamment ceux liés au non respect des normes obligatoires (électricité, sécurité incendie, ravalement de façade, assurances, …).
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Le syndic est censé effectuer des visites régulières de la résidence afin de s’assurer du bon état général de l’édifice, mais également prévenir certains événements qui pourraient causer des dommages aux résidents. Par exemple, certains signes de fissures ou traces d’humidité négligés peuvent provenir de pathologies sérieuses que seul un professionnel aguerri du bâtiment saura détecter. Le syndic tient donc la responsabilité d’assurer aux résidents une jouissance durable du bâtiment, mais également la valorisation du patrimoine qui est sous sa responsabilité.
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Le syndic, garant du respect du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est en quelque sorte la constitution, ou encore le règlement intérieur de la résidence. Il régit le mode de fonctionnement de la résidence, présente l’état descriptif de chaque lot et les bases de répartition à prévoir pour le calcul des cotisations de chaque lot pris distinctement. Le syndic est l’organe disposant des pouvoirs pour faire respecter le règlement intérieur. Il peut donc contraindre tous copropriétaires à son respect, et par voie judiciaire si nécessaire.
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Le syndic, gestionnaire administratif de la copropriété
Le syndic de copropriété tient à jour la liste des copropriétaires. Ainsi lors de la mutation (cession) d’un appartement au profit d’un nouveau copropriétaire, il s’assure que ce dernier soit tenu au courant des modalités de versement des cotisations, notamment la fréquence (généralement au trimestre). Le syndic est chargé également de recruter le personnel de la copropriété (jardinier, gardien, …), de signer les contrats avec les prestataires intervenants comme l’ascensoriste, ou encore les contrats de fourniture d’électricité des parties communes.
Il convoque une assemblée générale au minimum une fois par an et rédige le procès verbal qu’il enverra obligatoirement à tous les copropriétaires.
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Le syndic, comptable de la copropriété
Le syndic gère toute la partie comptable. Il procède aux appels de fonds auprès des copropriétaires, c’est à dire les cotisations qui permettront d’assurer la gestion de la résidence. Il s’occupe également du règlement des factures des prestataires intervenants dans la copropriété, d’établir les arrêtés de comptes annuels qui serviront de base à présenter lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndic à également la responsabilité de préparer le budget prévisionnel en collaboration avec le conseil syndical, le faire valider en assemblée générale, et suivre sa bonne exécution. Rappelons qu’à ce titre, le syndic peut faire voter en assemblée générale une résolution qui lui permet de réaliser des dépenses diverses non prévues au budget, sans obligation de consulter l’avis du conseil syndical. L’intérêt de cette action lui permet d’être plus efficace et réactif dans la prise en charge de certains incidents. Lorsque certaines dépenses nécessitent des montants importants, il lui est recommandé d’avoir l’avis du conseil syndical. Dans ce cas précis la loi exige d’ailleurs la tenue d’une assemblée générale extraordinaire pour valider le projet par les copropriétaires, ces derniers étant les réels décisionnaires.
La gestion de patrimoine est la mission principale du syndic de copropriété. Encore faudrait il que le syndic soit assez compétent pour connaitre toutes ses prérogatives. Gérer une copropriété ne s’improvise pas et nécessite des compétences juridiques poussées en termes de droit de l’immobilier et avoisinants (droit de la construction, droit des personnes, droit de la famille, droit des obligations, …), mais également des connaissances pointues dans la gestion technique des immeubles.
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20 Comments
Très intéressant comme Thématique M Alioune Seck . J’aimerai avoir ce document et plus de détail dans la structure réglementaire de la gestion d’une cité avec plusieurs et différents biens dont je cite appartement de moyen et grand standing mais aussi social. Et également des villas de même catégorie.
Merci bien cordialement
Bonjour Mr DIAGNE. Puis-je savoir de quel document vous faites allusion? Par rapport à votre deuxième interrogation : le fait qu’il y ait différentes gammes (standing) dans le même ensemble immobilier ne modifie en rien la forme juridique. Cela restera une copropriété ou un lotissement. Le plus important dans la gestion quotidienne sera de bien appliquer et respecter les indications du règlement de copropriété (ou le cahier des charges s’il s’agit d’un lotissement). J’espère avoir répondu à votre question 🙂
Bonjour Mr SECK
je viens de lire l’article que je trouve très instructif nous éclairant sur le rôle fondamental de gestionnaire administratif de la copropriété dévolu au syndic. Cependant j’aimerai être édifié sur la gestion financière? comment se font les ouvertures de comptes et les opérations de décaissement? Qui pour le contrôle des comptes et opérations financières? En un mot quelle est la structuration légale de la gestion financière de copropriété?
Bien à vous.
Bonjour Mr SAGNA. Merci de votre intérêt. La copropriété peut en effet avoir un compte bancaire à son nom, même si à ce jour, rares sont les banques qui sont au courant de la personnalité morale du syndicat des copropriétaires, et donc refuse naturellement la création d’un compte séparé. Heureusement il y a 1 ou 2 banque qui le font en ma connaissance. Pour les décaissements, ce sera comme un compte normal, avec bien évidemment la possibilité de désigner plusieurs co-signataires pour plus de sécurité. Cela est conseillé d’ailleurs lorsqu’il s’agit d’une résidence gérée par un des copropriétaires (syndic bénévole). En ce qui concerne le contrôle des comptes, c’est le conseil syndical qui doit assurer ce rôle. Il peut bien évidemment se faire assister par un expert en la matière (expert comptable). Quoi qu’il en soit, les comptes doivent présentés par le syndic doivent être assez succincts pour permettre aux copropriétaires l’état des dépenses d’une part, les recettes d’autre part. Dans mon livre, j’ai consacré une partie entière aux contrôles des comptes , notamment la méthodologie à adopter de la part du conseil syndical. En espérant vous avoir éclairé. Je reste naturellement à votre disposition pour répondre à vos questions.
Bonjour monsieur Seck,
très intéressant! j’avoue que j’apprends beaucoup de votre exposé de réponse. Par ailleurs j’aimerai savoir les clauses de participation pour les locataires longue durée qui ne sont pas propriétaire de leur appartement. Est-ce qu’ils ont le droit de participer, de voter par exemple lors de l’assemblée générale de copropriété? Si oui, quelles démarches leur incombent?
Merci
Bonjour Mr SAGNA. Les droits de votes sont exclusivement réservés aux copropriétaires. A l’instar d’un pays où les étrangers ne disposent pas de droit de vote malgré qu’ils soient résidents permanents, les locataires ne peuvent participer aux votes d’une AG de copropriété. Par ailleurs, ils peuvent obtenir une procuration de la part de leur bailleur qui leur permettra de participer à la réunion.
Merci beaucoup M. Seck pour ce billet concis et succinct. Je vous félicite également pour ce site qui est une mine d’or en terme d’informations.
Toutefois, j’aurai deux questions à vous poser s’il vous plait.
Vu le contexte du paysage immobilier au Sénégal où les immeubles poussent à une vitesse fulgurante et dépourvus de syndic de copropriété, quels sont selon vous les avantages d’adhérer à un syndic de copropriété professionnel ?
Enfin comment faire respecter la loi relative au copropriété dans un pays où les textes sont bien présents mais pas souvent respectés/appliqués.
Merci d’avance
Bonjour Mr DIOP. Ravi que mes écrits vous soient utiles. Les réponses à vos deux questions sont liées. L’intérêt de faire intervenir un syndic professionnel présente plusieurs avantages parmi lesquels : l’assurance d’être assisté par un professionnel qui réalise une gestion patrimoniale appropriée, mais également la connaissance des règles en vigueur notamment en terme de mise au normes (électricité, sécurité incendie, …), respect des textes liés à la copropriété immobilière, … En espérant vous avoir éclairé. Restant à votre disposition.
Oui, c’est très clair. Je continue de parcourir les autres articles.
Merci beaucoup pour votre retour.
Bonjour Monsieur SECK,
je vous remercie pour vos explications. Votre site est d’une grande aide.
Nous avons une agence immobilière. Un syndic de copropriétaires veut nous confier en sous-traitance la gestion comptable de leur copro, le paiement des factures et autres. Ceci parce que les propriétaires n’ont plus le temps de s’en occuper. Ils nous ont demandé un devis.
Est-ce qu’en tant qu’agence immobilière, nous avons le droit de nous en occuper? Je lis qu’il faut une carte professionnelle. De quoi s’agit-il exactement s’il vous plaît?
Je vous remercie d’avance de votre aide.
Bien à vous,
Tudosanto BATICA FERREIRA
Bonjour Mr BATICA FERREIRA,
Ravi que mes écrits vous soient utiles. Si des copropriétaires veulent vous confier uniquement la gestion financière de leur copropriété, vous n’intervenez pas réellement en tant que syndic dans ce cas, ce qui signifie que vous ne serez pas forcément sous le contrôle de la réglementation liée à la gestion des copropriétés. Il ne devrait donc pas y avoir de soucis par rapport à la carte professionnelle. J’espère avoir répondu à votre question. Dans le cas contraire n’hésitez pas à me revenir. Bien à vous.
Bonjour Mr Seck,
Merci pour ces explications très claires. Nos encouragements.
Nous avons une agence immobilière et nous avons la gestion financière d’un syndic.
Cependant je demande dans ce cas qui est l’employeur des gardiens ?
Merci
Bonjour Mme, merci pour l’intérêt. De manière formelle, si vous êtes syndic mandaté, l’employeur des gardiens c’est le syndicat des copropriétaires. Cependant, ces gardiens sont sous la hiérarchie du syndic, ce qui est justifié par le fait qu’il est le représentant des copropriétaires. En espérant vous avoir éclairée. Merci.
Bonjour Mr. Seck
Nous avons pris bon conseil de votre exposé.
Personnellement j’ai deux questions.
1. Vs êtes d’un cabinet de gestion immobilière ou une entité spécialisée dans la gestion syndicale.
2 Pour conclure j’aimerais vs rencontrer afin de vs soumettre un projet.
Bonjour. Merci pour l’intérêt. Pour répondre à vos questions:
1. Nous sommes une cabinet de gestion immobilière spécialisée dans la gestion de copropriété.
2. Vous pouvez m’envoyer un courriel à [email protected] afin qu’on organise un rendez-vous.
Bien à vous.
Monsieur Seck.
Je voudrais poser une question simple.
Selon quels articles de la loi de 1988 et du décret de 2002 le syndic est-il obligatoire.
En corollaire, si une copropriété secondaire décide de se passer de syndic en Assemblée Générale et décide que seul le Président du Conseil Syndical est habilité à convoquer les Assemblées Générales, est-ce légal ?
Je vous remercie par avance de votre réponse et vous souhaite bonne réception des présentes.
Bonjour,
La forme de gestion que vous décriez existe bel et bien. Il s’agit du syndicat coopératif. Il convient pour l’assemblée de le faire voter à la majorité absolue (article 25). A noter que dans ce cas précis, le président du conseil syndical joue le rôle de syndic avec toutes les obligations qui incombe à ce dernier.
Toutefois, la convocation d’une assemblée générale ne peut être exclusive au président du conseil syndical. Plusieurs copropriétaires peuvent bien évidemment lui demander de convoquer une AG extraordinaire.
En espérant vous avoir éclairé.
Bonjour M. SECK.
merci pour ces informations précieuses.
j’aurai néanmoins une question.
le syndic après avoir été constitué, peut il exiger du promoteur d’effectuer des réfections ou d’autres travaux quelconques sur l’immeuble ou prend il en charge dès sa constitution l’administration de l’immeuble?
merci
Bonjour M. Seck,
J’espère que vous allez bien.
Tout d’abord, je vous remercie pour vos contenus instructifs sur internet.
Ensuite, je vous écris pour avoir le process détaillé (étage par étape) + quelques modèles de documents (si disponible) pour la constitution d’un syndic de copropriétés pour une cité nouvellement construite.
Enfin , je reste disponible et joignable au 77 341 84 70 pour tout complément d’information.
Merci d’avance pour votre retour.
Regards.
Mme Diallo.
Bonjour et merci pour votre document si informatif et utile.
1) Dans le cas d’un syndic bénévole, y a-t-il un moyen coercitif pour obliger certains copropriétaires à acquitter leurs cotisations?
2) Le syndic a-t-il autorité pour faire respecter certaines règles de vie commune: nuisances sonores, propreté etc