Charges de copropriété au Sénégal et critère d’utilité
Acheter un appartement dans un immeuble collectif au Sénégal implique de devoir verser des cotisations périodiques (mensuel, trimestriel, semestriel, …), pour faire face aux dépenses de l’immeuble: ce sont les charges de copropriétés. Ces dépenses peuvent être classées en deux catégories : les charges d’entretien et d’administration des parties communes d’une part, et les charges spéciales d’autre part.
Charges de copropriété : c’est quoi ?
Le paiement des charges de copropriété est obligatoire pour tout propriétaire d’un lot dans une résidence, ou disons dans une copropriété. Un lot, c’est un appartement (ou une maison lorsqu’il s’agit d’une résidence composée uniquement de villas, l’exemple typique des nombreuses résidences situées dans les communes de Saly Portudal, de Diamniadio ou encore dans plusieurs zones résidentielles de Dakar). Un lot peut aussi s’agir d’une place de stationnement, d’une cave, … en fonction du morcellement prévu dans l’état descriptif de division figurant dans le règlement de copropriété.
Toute copropriété doit donc supporter certaines dépenses. Citons entre autres, les factures d’électricité qui alimente la lumière de la cage d’escaliers, les frais de ménage, ou encore les frais de maintenance périodique des ascenseurs. La copropriété peut également devoir à régler des frais de gardiennage, des primes d’assurance de l’immeuble, les honoraires du syndic, et quelques fois l’eau qui permet d’arroser les plantes. Ces dépenses sont réparties entre tous les copropriétaires.
Par ailleurs, la répartition tient compte de la nature de la dépense, afin de déterminer la quôte-part qui est due par chaque copropriétaire. Là encore, c’est le règlement de copropriété qui précise le mode de calcul, en fonction des notions de charges générales, et de charges spéciales.
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Les charges spéciales en copropriété, qu’est-ce que c’est?
Les charges spéciales sont liés aux services collectifs et éléments d’équipement communs qui existent dans la copropriété. La loi n° 88-04 du 16 juin 1988 sur la copropriété des immeubles bâtis apporte un éclaircissement sur ce point. Dans son article 10, elle stipule que « les copropriétaires sont tous tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. » Comme éléments d’équipements collectifs nous pouvons citer le groupe électrogène, les équipements de production d’air conditionnée ou plus couramment les ascenseurs.
C’est le règlement de copropriété qui précise les équipements qui seront considérés comme équipement collectif ou non. Et c’est là où le critère d’utilité entre en jeu.
En effet, lorsqu’il y a des appartements au rez-de-chaussée d’un immeuble, il peut paraître insensé de faire subir les dépenses d’entretien des ascenseurs aux copropriétaires de ces lots. Également, le degré d’utilité pour la personne qui habite au 1er étage ne sera pas le même que les occupants du 6ème étage. Le critère d’utilité s’appréciera donc en fonction de ces paramètres.
Malheureusement, cela est souvent source de nombreux litiges dans les copropriétés sénégalaises. La clarté qu’apporte le règlement de copropriété dans la qualification est donc essentielle.
Comprendre la mise en œuvre du critère d’utilité
Rappelons-le, pour bien définir la nature « spéciale » des charges, il est donc fait appel à la notion de critère d’utilité. Cependant, celui-ci s’apprécie de manière objective. En effet, il ne sera pas pris en compte l’utilisation réelle ou non à l’égard d’un résident. L’utilité sera déterminée même si le copropriétaire a décidé de renoncer à l’utilisation de l’équipement en question. Cela ne l’exonérera donc nullement de devoir participer aux charges générées par l’équipement en question. Par défaut, il sera par exemple impossible pour un copropriétaire de se dé-solidariser de l’entretien des équipements de la climatisation sous prétexte qu’il ne s’en servira jamais.
Afin que les comptes soient justes vis à vis de tous les copropriétaires, une clé de répartition spéciale est créée dans ce cas, afin de déterminer les quotes-parts revenant à chacun.
L’utilité varie également en fonction d’autres critères que l’utilisation potentielle ou non d’un équipement. Le critère d‘utilité pour l’ascenseur est aussi fonction du nombre de pièces principales des lots desservis et d’un coefficient d’étage prenant en compte la diminution de la fatigue par les copropriétaires et le gain de temps que leur procure l’ascenseur. Logiquement, on ne peut donc imputer une grille de charges d’ascenseur identique pour tous les lots d’un immeuble. Le syndic qui est chargé de l’administration de l’immeuble doit s’assurer du bon respect de ces paramètres sensés figurer dans le règlement de copropriété.
11 Comments
Bonjour,
Je suis juriste et je suis depuis deux mois chef de mission des copropriétés. A Djibouti, la copropriété est un concept nouveau qui est régis par un décret qui fixe le fonctionnement et l’organisation des copropriétés. J’aimerai être former sur la mise en place des organes de fonctionnement. Mon supérieur hiérarchique m’a demandé d’établir un état descriptif de division pour des appartements qui seront mis en vente prochainement? Comment je dois faire pour faire un EDD? Comment procéder au calcul des tantièmes afin d’élaborer ce document.
Merci d’avance Mr. Alioune SECK
Bonjour Mr DAOUD HOUMED ABDO. Félicitations pour vos nouvelles missions. Ayant pris connaissance du décret Ethiopien concernant la copropriété il n’y a en effet pas beaucoup de différence avec celui du Sénégal. Les organes de gestion de la copropriété sont le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical et le syndic. En ce qui concerne ces derniers, je vous invite à consulter mes articles là dessus déjà publiés sur ce blog, notamment les liens suivants: https://senegalsyndic.com/copropriete-au-senegal-ce-quil-faut-savoir/ , https://senegalsyndic.com/copropriete-creation-conseil-syndical/ , https://senegalsyndic.com/role-du-syndic-de-copropriete-au-senegal/ . Par ailleurs, pour produire l’état de descriptif de division, vous devriez vous rapprocher d’un géomètre expert. En espérant avoir répondu à vos interrogations.
https://senegalsyndic.com/copropriete-creation-conseil-syndical/
Très clair. Merci
Merci pour l’intérêt.
bonjour Mr Seck.
j’ai beaucoup apprécié votre éclairage sur le cas de copropriété.
je suis dans l’immobilier depuis 20 ans ,dans l’une des 1eres sociétés immobilières de la place.certes ce cas constitue une nouveauté puisqu’on gérait le patrimoine d’une seule famille.
depuis que certains ont commencé cédé leur appartement ,se pose évidemment le problème de copropriété, alors vos éclairages m’ont été d’un apport inestimable .
merci et bonne continuation.
Mr Gaye
Bonjour Mr GAYE, ravi que mes écrits vous soient utiles. A votre disposition.
bonsoir Mr Seck.
merci pour votre reactivité.
je venais vous soumettre un cas: en fait ,c’est la détermination du quote-part d’un coproprietaire. on lui envoyé un appel de charges qu’il conteste.
deja , on lui a attribué 2 lots : 1 appartement :250/10.000ieme
1 cave : 5/10.000ieme..
alors , on lui fait comprendre que la situation actuelle de la copropriété depuis fort longtemps indique pour l’appartement :250/9672ieme et pour la cave :19/9672ieme
donc un total de 269 tantième sur 9672. et sur ce total qu’a été déterminé le montant à supporter. donc 15.000.000 x269(??) / 9672(??) ce qui donne :417.183 ,ce qu’il conteste.
en fait pour lui le montant devrait être determiné comme suit :
le montant total à partager x nbre de part attribué / part total: 15.000.000 x255/10.000 =382.500 .
merci de nous edifier.
Mr Gaye
Bonsoir Mr GAYE. Qu’indique l’état descriptif de division pour ce copropriétaire? 250 + 5 sur 10000 oubien 250 + 19 sur 9672? C’est d’abord cela qui doit être vérifié. En fonction de ce qui est indiqué sur le document ce sera cette répartition qui devra être appliquée. Concrètement, si vous lui avez attribué 255/10000 cave comprise, le calcul de sa part devra se faire sur cette base. A votre disposition.
bonjour Mr Seck.
en fait ,il ne s’agissait pas d’un nos copropriétaire ,mais plutôt d’une connaissance qui s’en était ouverte à moi pour conseil..c’est ainsi ,je suis tombé sur votre site. elle a racheté l’appartement et l’état descriptif de la division indiquait 250+5/10.000
alors ,comme convenu,elle a décidé de s’en tenir à cela..
merci encore de vos précieux conseils..bne journée
Bonsoir Mr Seck
Je suis locataire à Dakar et notre propriétaire à notre entrée nous avait garanti qu’il installerait un groupe électrogène. Nous sommes au 4eme étage. Il y a 6 étages au total. Il y a un ascenseur qui en cas de coupures d’électricité ne peut pas fonctionner. N’existe t il pas une loi obligeant les propriétaires à installer un groupe lorsqu’il y a un ascenseur ? mon fils est resté coincé pendant 20 mn dedans. Merci par avance pour vos orientations ou conseils même si je ne suis pas tout à fait dans le sujet.